neosee.ru

18.09.19
[1]
переходы:31

скачать файл
1. Задание на оценку.


ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

«БОРС»


ООО «БОРС» - член Некоммерческого Партнерства

"Омская коллегия оценщиков"






ОТЧЕТ об ОЦЕНКЕ № 05-14(Н)



Объекты оценки

Объекты недвижимости, объекты незавершенные строительством, здание КПП

Местонахождение объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость


Заказчик

ИП Ибатулин Рафаиль Абдуллахатович в лице Конкурсного управляющего Поюнова Владимира Борисовича



Дата оценки

(дата определения стоимости):

13.03.2014 г.

Дата составления отчета:

19.03.2014 г.






г. Омск 2014 г.

Конкурсному управляющему

ИП Ибатулина Рафаиля Абдуллахатовича

Поюнову Владимиру Борисовичу

Уважаемый Владимир Борисович!



В соответствии с договором № 04 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 13.03.2014 г. ООО «Борс» произвело определение рыночной стоимости объектов недвижимости (далее по тексту «Объекты оценки»).

Характеристики объекта оценки представлены в отчете об оценке.

Дата определения стоимости: 13 марта 2014 г.

Исследование и анализ, представленные в отчете, проведены в период с 13 по 19 марта 2014 г.

Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующие выводы:


Рыночная стоимость (округленно) «Объектов оценки», расположенных по адресу: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2, по состоянию на 13 марта 2014 года округленно составляет:

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость (округленно) руб.

Объект оценки №1: Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА, и земельный участок площадью 10 099,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:404, на котором расположен объект недвижимости, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

10 380 000,00

(Десять миллионов триста восемьдесят тысяч рублей)

В том числе:

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

7 620 000,00

(Семь миллионов шестьсот двадцать тысяч рублей)

Земельный участок площадью 10 099,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:404, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительства склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

2 760 000,00

(Два миллиона семьсот шестьдесят тысяч рублей)




Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость (округленно) руб.

Объект оценки №2: Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ, и земельный участок площадью 16 642,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:406, на котором расположен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

24 800 000,00

(Двадцать четыре миллиона восемьсот тысяч рублей)

В том числе:

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

20 250 000,00

(Двадцать миллионов двести пятьдесят тысяч рублей)

Земельный участок площадью 16 642,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:406, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

4 550 000,00

(Четыре миллиона пятьсот пятьдесят тысяч рублей)

Объект оценки №5: Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м., имеющее почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

332 000,00

(Триста тридцать две тысячи рублей)


Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость (округленно) руб.

Объект оценки №3: Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ, и земельный участок площадью 15 387,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:405, на котором расположен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

20 400 000,00

(Двадцать миллионов четыреста тысяч рублей)

В том числе:

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

16 190 000,00

(Шестнадцать миллионов сто девяносто тысяч рублей)

Земельный участок площадью 15 387,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:405, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ, назначение: нежилое, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

4 210 000,00

(Четыре миллиона двести десять тысяч рублей)



Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость (округленно) руб.

Объект оценки №4: Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое., Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД, и земельный участок площадью 8 439,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:407, на котором распложен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

6 840 000,00

(Шесть миллионов восемьсот сорок тысяч рублей)

В том числе:

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

4 560 000,00

(Четыре миллиона пятьсот шестьдесят тысяч рублей)

Земельный участок площадью 8 349,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:407, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., назначение: нежилое, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

2 280 000,00

(Два миллиона двести восемьдесят тысяч рублей)





СОДЕРЖАНИЕ

1. Задание на оценку. 6

2. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 10

12

4. Ограничения, допущения и пределы применения 13

5. Применяемые стандарты оценки. Требования к Отчету об оценке. 14

6. Методология проведения оценки. Термины и определения. 14

7.Описание объекта оценки. 16

7.1. Особенности объекта недвижимости. 16

7.2. Наименование, описание технического состояния объектов оценки 16

7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 24

8. Обзоры, анализ и характеристики. 27

8.1. Краткая характеристика города Омска 27

8.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска. 28

8.3. Характеристика рынка земельных участков г. Омска 35

8.4. Наименования и значения применяемых корректировок по ценобразующим факторам. 40

8.5. Анализ информации об объектах оценки 51

8.6. Анализ ликвидности объектов оценки 51

9. Определение рыночной стоимости объектов оценки. 52

Особенности определения рыночной стоимости объектов оценки 52

9.1. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода 53

9.2. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода 65

9.3. Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода 73

9.3.1. Определение стоимости земельных участков расположенных под объектами недвижимости 88

9.3.1.2. Определение стоимости земельного участка в рамках затратного подхода 89

9.3.1.3. Определение стоимости земельного участка в рамках доходного подхода 90

9.3.1.4. Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода 90

9.3.1.5. Согласование результатов определения рыночной стоимости земельного участка расположенного под объектом оценки 106

10. Согласование результатов определения рыночной стоимости объектов оценки 109

11. Основные факты и выводы 117

123

12. Перечень используемой литературы 124

13. ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ ДАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 124

14. Приложения 124







1. Задание на оценку.

Основание для проведения оценки и сроки проведения


Основание для проведения оценки

Договор № 04 от 13.03.2014 г.

Дата предъявления к осмотру Объекта оценки и предоставления правоустанавливающих документов и технической документации

13.03.2014 г.

Дата оценки

13.03.2014 г.

Срок исполнения работ до:

19.03.2014 г.


Цель проведения оценки и предполагаемое использование результатов оценки, связанные с этим ограничения

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость

Цель оценки:

Определение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть признана рекомендованной к сделке купли-продажи объекта оценки, и действительна в течение не более 6 месяцев с даты определения стоимости объекта оценки

Назначение оценки, предполагаемое использование результатов оценки:

Результат оценки как независимое профессиональное суждение о стоимости Объекта оценки предполагается использовать при принятии решения об определении цены реализации права требования в условиях конкурсного производства

Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах
2. Допущения и ограничения, возникшие в ходе выполнения работ по оценке, приведены в 4 разделе отчета

Дополнительные условия

Оценщик несет репутационный риск


Имущественные права на объекты оценки


Собственник

Ибатулин Рафаиль Абдуллахатович

Документ удостоверяющий личность

Паспорт: Серия 5205 №050136, Выдан: 21.09.2004 г. УВД ОАО г. Омска, код подразделения: 552-003

ОГРНИП

304550621200012

ИНН

550500026210

Адрес местонахождения Заказчика:

Зарегистрирован по адресу:
Омская область, Омский р-он, п. Ростовка, ул. 3-я Новая, д. 43.



Общая информация, идентифицирующая объект оценки


Объект оценки №1: Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА и земельный участок площадью 10 099,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:404, на котором расположен объект недвижимости, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Объект оценки

Объект незавершенного строительства склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 067445 от 02.09.2010 г.

Вид права

Собственность

Технический паспорт нежилого строения

Инвентарный №6665596 по состоянию на 23.01.2008 г.

Текущее использование

Автомойка

Год постройки

2007

Площадь застройки (кв.м.)

943,90

Строительный объем (куб.м.)

8 495,00

Группа капитальности

3

Этажность

2

Общая площадь (кв.м.)

1 091,20

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

8 125 302,00

Объект оценки

Земельный участок площадью 10 099,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:404, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительства склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187756 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:404

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

10 099,00

Кадастровая стоимость, руб.

17 149 616,85

Объект оценки №2: Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое., Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ, и земельный участок площадью 16 642,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:406, на котором расположен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Объект оценки

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого строения

Инвентарный №6666011 по состоянию на 16.04.2008 г.

Текущее использование

Не используется

Год постройки

2007

Площадь застройки (кв.м.)

2 743,00

Строительный объем (куб.м.)

11 344,00

Группа капитальности

1

Этажность

2

Общая площадь (кв.м.)

2 713,70

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

2 372 263,00

Объект оценки

Земельный участок площадью 16 642,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:406, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187758 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:406

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

16 642,00

Кадастровая стоимость, руб.

28 260 612,30


Объект оценки №3: Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ, и земельный участок площадью 15 387,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:405, на котором расположен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого строения

Инвентарный №6666012 по состоянию на 16.04.2008 г.

Текущее использование

Не используется

Год постройки

2007

Площадь застройки (кв.м.)

2 072,60

Строительный объем (куб.м.)

15 648,20

Группа капитальности

2

Этажность

1

Общая площадь (кв.м.)

2 001,40

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

3 761 268,00

Объект оценки

Земельный участок площадью 15 387,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:405, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ, назначение: нежилое., имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187759 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:405

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

15 387,00

Кадастровая стоимость, руб.

26 129 434,05


Объект оценки №4: Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД и земельный участок площадью 8 439,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:407, на котором распложен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого строения

Не представлен

Текущее использование

Не используется

Год постройки

2007

Площадь застройки (кв.м.)

781,30

Строительный объем (куб.м.)

10 734,00

Группа капитальности

2

Этажность

1

Общая площадь (кв.м.)

781,30

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

Не представлена

Объект оценки

Земельный участок площадью 8 349,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:407, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД, назначение: нежилое, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187757 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:407

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

8 349,00

Кадастровая стоимость, руб.

14 177 854,35


Объект оценки №5: Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м., имеющее почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Объект оценки

Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м.

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого строения

Не представлен

Текущее использование

Не используется

Год постройки

2007

Площадь застройки (кв.м.)

85,83

Строительный объем (куб.м.)

268,13

Группа капитальности

2

Этажность

1

Общая площадь (кв.м.)

83,79



2. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике


ЗАКАЗЧИК

ИП Ибатулин Рафаиль Абдуллахатович в лице Конкурсного управляющего Поюнова Владимира Борисовича, действующего на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13792/2009 от 15.03.2013 г

Документ удостоверяющий личность

Паспорт: Серия 5205 №050136, Выдан: 21.09.2004 г. УВД ОАО г. Омска, код подразделения: 552-003

ОГРНИП

304550621200012

ИНН

550500026210

Адрес местонахождения Заказчика:

Зарегистрирован по адресу:
Омская область, Омский р-он, п. Ростовка, ул. 3-я Новая, д. 43.

ИСПОЛНИТЕЛЬ

ООО «БОРС»

Основной государственный регистрационный номер

1105543010737, дата присвоения 06.04.2010 г.

Юридический адрес

644024, г. Омск, ул. Жукова, д.73

Адрес места нахождения Исполнителя

644024, г. Омск, ул. Жукова, д.73

Страхование ответственности

Исполнителя

Гражданская ответственность «Исполнителя» застрахована ОАО «Альфастрахование», согласно договору страхования гражданской ответственности оценщика № 58915/776/00017/3, срок действия с 20.05.2013 г. до 19.05.2014 г.

ОЦЕНЩИК

Угловский Александр Анатольевич

Сведения об образовании

(базовое и оценочное)

Диплом о профессиональной переподготовке

ПП № 548199, выдан Сибирским Государственным Университетом путей сообщения 15.05.2004 г.

Свидетельство о повышении квалификации Регистрационный № 923/2013 от 22.02.2013 г.

Стаж работы в области оценки

С 2001 г.

Членство в Саморегулируемой

организации оценщиков

Саморегулируемая организация оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российской общество оценщиков», г.Москва, 1-й Басманный переулок, 2а, оф.5, тел./факс (495) 657-96-37

Регистрационный номер и дата включения в реестр оценщиков СРО «ООО «РОО»

Регистрационный №000545 от «31» июля 2007 г.

Свидетельство №0007303 от 20.07.2010 г.

Страхование ответственности

Оценщика

Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ОСАО «Ингосстрах» и ОАО «Альфастрахование», согласно Полиса № 3067, срок действия с 01.01.2013 г. до 31.06.2014 г.

Страховая сумма 300 000 (Триста тысяч) рублей


4. Ограничения, допущения и пределы применения


Ограничения, допущения и условия применения полученных результатов являющиеся неотъемлемой частью данного отчета.

- Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки предприятия, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации

- Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, если иное не оговорено в отчете.

- В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество не проводилась.

- Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на объект оценки, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

- Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными, однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

- Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащей недостоверные сведения, в т.ч. и в случае, если таковые представлены ему Заказчиком.

- Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и соответствует указанным в нём целям.

- Отчет об оценке содержит профессиональный вывод оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

- Вывод Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действителен только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки.

- Заказчик принимает на себя обязательства заранее освободить оценщика от всякого рода дополнительных расходов и материальной ответственности. Кроме случаев, когда «Оценщиком» своими действиями (бездействием) при осуществлении оценочной деятельности, причинены убытки «Заказчику», или причинен имущественный вред третьим лицам, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном «Оценщиком». При этом размер ущерба определяется Решением Арбитражного суда.

- От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.






5. Применяемые стандарты оценки. Требования к Отчету об оценке.

Оценка объекта оценки проводится в соответствии с требованиями закрепленными:

- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №157-ФЗ);

- Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, походы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ № 256 от 20.07.2007 г.

- Федеральным стандартом оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2»), утвержденный Приказом МЭРТ РФ № 255 от 20.07.2007 г.

- Федеральным стандартом оценки №3 «Требования к Отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ № 254 от 20.07.2007 г.

- Федеральным стандартом оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержденный Приказом МЭР РФ № 508 от 22.10.2010 г.

- Сводом Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков (ССО 2010).

Оценщик использует в расчетах только проверенные им лично на достоверность данные (аналоги) с необходимыми ссылками, позволяющими провести их проверку.

Отчет содержит все необходимые приложения (копии правоустанавливающих документов, техпаспортов и т.п.)


6. Методология проведения оценки. Термины и определения.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Право собственности - согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения; пользования; распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Подходы к оценке:

  • затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

  • сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

  • доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов, стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. В настоящем Отчете - рыночная стоимость понимается как стоимость земельного участка, оцениваемая без учета затрат на совершения сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.

Этапы проведения оценки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Сбор общих данных и анализ природных, экономических, социальных и других факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта.

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.


7.Описание объекта оценки.

7.1. Особенности объекта недвижимости.

Объектами оценки, в рамках настоящего Отчета является здания и земельные участки.


7.2. Наименование, описание технического состояния объектов оценки


Объект оценки №1: Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА, и земельный участок площадью 10 099,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:404, на котором расположен объект недвижимости, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Административный округ г. Омска

Центральный

Престижность района

низкая

Преобладающая застройка

Административные и производственные здания

Плотность застройки района

плотная застройка

Транспортная доступность

средняя

Близость к скоростным магистралям (шоссе)

расположена вблизи магистралей

Качество дорог

Асфальтированные

Состояние дорог

Удовлетворительное

Объекты промышленной инфраструктуры

ТЭЦ-5

Экологическая обстановка

Уровень шума, загазованность воздуха в пределах нормы

Объект оценки

Объект незавершенного строительства склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

Правоустанавливающие документы и техническая документация по объекту оценки предоставленная "Заказчиком"

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 067445 от 02.09.2010 г.

Вид права

Собственность

Технический паспорт нежилого помещения №6П

Инвентарный №6665596 по состоянию на 23.01.2008 г.

Соответствие планировки объекта недвижимости, права на который оцениваются, поэтажному плану БТИ

Соответствует

Показатель

Описание, характеристика или значение показателя

Текущее использование

Автомойка

Дата предъявления к осмотру Объекта оценки и предоставления правоустанавливающих документов и технической документации

13.03.2014 г.

Тип здания

Производственно-складское

Назначение здания

Производственно-складское

Год постройки

2007

Нормативный срок службы здания

100

Фактический возраст

6

Инвентаризационная стоимость по тех.паспорту (руб.)

8 125 302,00

Технические характеристики объекта оценки

Площадь застройки (кв.м.)

943,90

Строительный объем (куб.м.)

8 495,00

Группа капитальности

3

Этажность

2

Общая площадь (кв.м.)

1 091,20

Конструктивные элементы здания

Наименование конструктивного элемента

Описание конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Фундамент

Железобетонный

Видимых повреждений нет

Стены

Металлические трехслойные панели типа "Сендвич"

Мелкие повреждения

Перегородки

Каркасные

Мелкие повреждения

Перекрытия

Металлические

Видимых повреждений нет

Кровля

Металлическая

Видимых повреждений нет

Проемы:

оконные

ПВХ

Видимых повреждений нет,

дверные:

Металлические, деревянные

Мелкие повреждения

Системы инженерного оборудования:

Электроснабжение

скрытая проводка

видимых повреждений сети нет

Отопление

центральное

видимых повреждений сети нет

Холодное водоснабжение

центральное

видимых повреждений сети нет

Канализация

в городскую сеть

видимых повреждений сети нет

Горячее водоснабжение

имеется

видимых повреждений сети нет

Санузел

есть

Мелкие повреждения

Газоснабжение

нет

видимых повреждений сети нет

Вентиляция

нет

видимых повреждений сети нет

Телефон

есть

видимых повреждений сети нет

Интернет

есть

Отделка помещений объекта оценки

Наименование конструктивного элемента

Описание отделки конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Наружная

Стены:

Окрашено масляными составами

Мелкие повреждения

Внутренняя

Стены:

Окрашено масляными составами

Мелкие повреждения

Потолки:

Окрашено масляными составами

Мелкие повреждения

Полы:

Керамическая плитка, бетон

Мелкие повреждения

Объект оценки

Земельный участок площадью 10 099,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:404, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительства склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187756 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:404

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

10 099,00

Кадастровая стоимость, руб.

17 149 616,85


Объект оценки №2: Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ, и земельный участок площадью 16 642,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:406, на котором расположен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Административный округ г. Омска

Центральный

Престижность района

низкая

Преобладающая застройка

Административные и производственные здания

Плотность застройки района

плотная застройка

Транспортная доступность

средняя

Близость к скоростным магистралям (шоссе)

расположена вблизи магистралей

Качество дорог

Асфальтированные

Состояние дорог

Удовлетворительное

Объекты промышленной инфраструктуры

ТЭЦ-5

Экологическая обстановка

Уровень шума, загазованность воздуха в пределах нормы

Объект оценки

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

Правоустанавливающие документы и техническая документация по объекту оценки предоставленная "Заказчиком"

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого строения

Инвентарный №6666011 по состоянию на 16.04.2008 г.

Соответствие планировки объекта недвижимости, права на который оцениваются, поэтажному плану БТИ

Соответствует

Показатель

Описание, характеристика или значение показателя

Текущее использование

Не используется

Дата предъявления к осмотру Объекта оценки и предоставления правоустанавливающих документов и технической документации

13.03.2014 г.

Тип здания

Производственно-складское

Назначение здания

Производственно-складское

Год постройки

2007

Нормативный срок службы здания

100

Фактический возраст

6

Инвентаризационная стоимость по тех.паспорту (руб.)

2 372 263,00

Технические характеристики объекта оценки

Площадь застройки (кв.м.)

2 743,00

Строительный объем (куб.м.)

11 344,00

Группа капитальности

1

Этажность

2

Общая площадь (кв.м.)

2 713,70

Конструктивные элементы здания

Наименование конструктивного элемента

Описание конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Фундамент

Железобетонный

Видимых повреждений нет

Стены

Металлические трехслойные панели типа "Сендвич"

Мелкие повреждения

Перегородки

Каркасные

Мелкие повреждения

Перекрытия

Металлические

Видимых повреждений нет

Кровля

Металлическая

Видимых повреждений нет

Проемы:

оконные

ПВХ

Видимых повреждений нет,

дверные:

Металлические, ПВХ

Мелкие повреждения

Системы инженерного оборудования:

Электроснабжение

скрытая проводка

видимых повреждений сети нет

Отопление

центральное

видимых повреждений сети нет

Холодное водоснабжение

центральное

видимых повреждений сети нет

Канализация

в городскую сеть

видимых повреждений сети нет

Горячее водоснабжение

нет

видимых повреждений сети нет

Санузел

есть

Мелкие повреждения

Газоснабжение

нет

видимых повреждений сети нет

Вентиляция

нет

видимых повреждений сети нет

Телефон

есть

видимых повреждений сети нет

Интернет

нет

Отделка помещений объекта оценки

Наименование конструктивного элемента

Описание отделки конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Наружная

Стены:

Штукатурено, окрашено масляными составами, обои, керамическая плитка

Мелкие повреждения

Внутренняя

Стены:

Окрашено масляными составами

Мелкие повреждения

Потолки:

Окрашено масляными составами

Мелкие повреждения

Полы:

Керамическая плитка, бетон

Мелкие повреждения

Объект оценки

Земельный участок площадью 16 642,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:406, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187758 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:406

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

16 642,00

Кадастровая стоимость, руб.

28 260 612,30


Объект оценки №3: Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ, и земельный участок площадью 15 387,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:405, на котором расположен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Административный округ г. Омска

Центральный

Престижность района

низкая

Преобладающая застройка

Административные и производственные здания

Плотность застройки района

плотная застройка

Транспортная доступность

средняя

Близость к скоростным магистралям (шоссе)

расположена вблизи магистралей

Качество дорог

Асфальтированные

Состояние дорог

Удовлетворительное

Объекты промышленной инфраструктуры

ТЭЦ-5

Экологическая обстановка

Уровень шума, загазованность воздуха в пределах нормы

Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

Правоустанавливающие документы и техническая документация по объекту оценки предоставленная "Заказчиком"

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого помещения №6П

Инвентарный №6666012 по состоянию на 16.04.2008 г.

Соответствие планировки объекта недвижимости, права на который оцениваются, поэтажному плану БТИ

Соответствует

Показатель

Описание, характеристика или значение показателя

Текущее использование

Не используется

Дата предъявления к осмотру Объекта оценки и предоставления правоустанавливающих документов и технической документации

13.03.2014 г.

Тип здания

Производственно-складское

Назначение здания

Производственно-складское

Год постройки

2007

Нормативный срок службы здания

100

Фактический возраст

6

Инвентаризационная стоимость по тех.паспорту (руб.)

3 761 268,00

Технические характеристики объекта оценки

Площадь застройки (кв.м.)

2 072,60

Строительный объем (куб.м.)

15 648,20

Группа капитальности

2

Этажность

1

Общая площадь (кв.м.)

2 001,40

Конструктивные элементы здания

Наименование конструктивного элемента

Описание конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Фундамент

Железобетонный

Видимых повреждений нет

Стены

Керамзитобетонные панели

Мелкие повреждения

Перегородки

-

Мелкие повреждения

Перекрытия

Металлические

Видимых повреждений нет

Кровля

Металлическая

Видимых повреждений нет

Проемы:

оконные

-

-

дверные:

Металлические

Мелкие повреждения

Системы инженерного оборудования:

Электроснабжение

нет

-

Отопление

нет

-

Холодное водоснабжение

нет

-

Канализация

нет

-

Горячее водоснабжение

нет

-

Санузел

нет

-

Газоснабжение

нет

-

Вентиляция

нет

-

Телефон

нет

-

Интернет

нет

-

Отделка помещений объекта оценки

Наименование конструктивного элемента

Описание отделки конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Наружная

Стены:

без отделки

Мелкие повреждения

Внутренняя

Стены:

без отделки

Мелкие повреждения

Потолки:

без отделки

Мелкие повреждения

Полы:

бетон

Мелкие повреждения

Объект оценки

Земельный участок площадью 15 387,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:405, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ, назначение: нежилое, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187759 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:405

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

15 387,00

Кадастровая стоимость, руб.

26 129 434,05


Объект оценки №4: Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД и земельный участок площадью 8 439,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:407, на котором распложен объект, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Административный округ г. Омска

Центральный

Престижность района

низкая

Преобладающая застройка

Административные и производственные здания

Плотность застройки района

плотная застройка

Транспортная доступность

средняя

Близость к скоростным магистралям (шоссе)

расположена вблизи магистралей

Качество дорог

Асфальтированные

Состояние дорог

Удовлетворительное

Объекты промышленной инфраструктуры

ТЭЦ-5

Экологическая обстановка

Уровень шума, загазованность воздуха в пределах нормы

Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

Правоустанавливающие документы и техническая документация по объекту оценки предоставленная "Заказчиком"

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого помещения №6П

Не представлен

Соответствие планировки объекта недвижимости, права на который оцениваются, поэтажному плану БТИ

Соответствует

Показатель

Описание, характеристика или значение показателя

Текущее использование

Не используется

Дата предъявления к осмотру Объекта оценки и предоставления правоустанавливающих документов и технической документации

13.03.2014 г.

Тип здания

Производственно-складское

Назначение здания

Производственно-складское

Год постройки

2007

Нормативный срок службы здания

100

Фактический возраст

6

Инвентаризационная стоимость по тех.паспорту (руб.)

Не представлена

Технические характеристики объекта оценки

Площадь застройки (кв.м.)

781,30

Строительный объем (куб.м.)

10 734,00

Группа капитальности

2

Этажность

1

Общая площадь (кв.м.)

781,30

Конструктивные элементы здания

Наименование конструктивного элемента

Описание конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Фундамент

Железобетонный

Видимых повреждений нет

Стены

Кирпичные

отдельные трещины и выбоины

Перегородки

Кирпичные

отдельные трещины и выбоины

Перекрытия

Ж/б плиты

трещины в плитах (усадочные или вдоль рабочего пролета)

Кровля

Металлическая

ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки

Проемы:

оконные

-

-

дверные:

Металлические

уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждены декоративные детали дверей

Системы инженерного оборудования:

Электроснабжение

нет

-

Отопление

нет

-

Холодное водоснабжение

нет

-

Канализация

нет

-

Горячее водоснабжение

нет

-

Санузел

нет

-

Газоснабжение

нет

-

Вентиляция

нет

-

Телефон

нет

-

Интернет

нет

-

Отделка помещений объекта оценки

Наименование конструктивного элемента

Описание отделки конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Наружная

Стены:

без отделки

отдельные трещины и выбоины

Внутренняя

Стены:

без отделки

отдельные трещины и выбоины

Потолки:

без отделки

трещины в плитах (усадочные или вдоль рабочего пролета)

Полы:

бетон

массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 кв.м. на площади до 50%

Объект оценки

Земельный участок площадью 8 349,00 кв. м. с кадастровым номером 55:36:150101:407, предоставлен для производственных целей под строение, расположен на землях поселений по адресу: установлено относительно объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД, назначение: нежилое, имеющей почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Место положения объекта оценки

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для производственных целей под строение

Текущее использование

Для производственных целей

Кадастровый паспорт земельного участка

55/201/13-187757 от 26.07.2013 г.

Кадастровый номер

55:36:150101:407

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АА № 703575 от 27.02.2013 г.

Площадь земельного участка, кв. м.

8 349,00

Кадастровая стоимость, руб.

14 177 854,35


Объект оценки №5: Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м., имеющее почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Адрес места нахождения объекта оценки

г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2

Административный округ г. Омска

Центральный

Престижность района

низкая

Преобладающая застройка

Административные и производственные здания

Плотность застройки района

плотная застройка

Транспортная доступность

средняя

Близость к скоростным магистралям (шоссе)

расположена вблизи магистралей

Качество дорог

Асфальтированные

Состояние дорог

Удовлетворительное

Объекты промышленной инфраструктуры

ТЭЦ-5

Экологическая обстановка

Уровень шума, загазованность воздуха в пределах нормы

Объект оценки

Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м.

Правоустанавливающие документы и техническая документация по объекту оценки предоставленная "Заказчиком"

Правоустанавливающий документ

Без правовых документов

Вид права

Без правовых документов

Технический паспорт нежилого помещения №6П

Не представлен

Соответствие планировки объекта недвижимости, права на который оцениваются, поэтажному плану БТИ

Соответствует

Показатель

Описание, характеристика или значение показателя

Текущее использование

Не используется

Дата предъявления к осмотру Объекта оценки и предоставления правоустанавливающих документов и технической документации

13.03.2014 г.

Тип здания

Производственно-складское

Назначение здания

Производственно-складское

Год постройки

2007

Нормативный срок службы здания

100

Фактический возраст

6

Инвентаризационная стоимость по тех.паспорту (руб.)

не представлена

Технические характеристики объекта оценки

Площадь застройки (кв.м.)

85,83

Строительный объем (куб.м.)

268,13

Группа капитальности

2

Этажность

1

Общая площадь (кв.м.)

83,79

Конструктивные элементы здания

Наименование конструктивного элемента

Описание конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Фундамент

Железобетонный

мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа

Стены

Керамзитобетонные панели

выбоины в фактурном слое, ржавые потеки

Перегородки

Деревянные

перекос стен, оконных и дверных коробок, выпучивание наружной обшивки и штукатурки, отставание досок

Перекрытия

Деревянные

поражение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов

Кровля

Металлическая

неплотности фальцев, пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям местами, просветы при осмотре со стороны чердака, повреждения настенных желобов

Проемы:

оконные

Деревянные

Мелкие повреждения

дверные:

Металлические

Мелкие повреждения

Системы инженерного оборудования:

Электроснабжение

есть

-

Отопление

нет

-

Холодное водоснабжение

нет

-

Канализация

нет

-

Горячее водоснабжение

нет

-

Санузел

нет

-

Газоснабжение

нет

-

Вентиляция

нет

-

Телефон

нет

-

Интернет

нет

-

Отделка помещений объекта оценки

Наименование конструктивного элемента

Описание отделки конструктивного элемента

Описание технического состояния по результатам осмотра

Наружная

Стены:

Нет

выбоины в фактурном слое, ржавые потеки

Внутренняя

Стены:

Оштукатурено, окрашено водными составами

окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия

Потолки:

без отделки

без отделки

Полы:

Деревянные

прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок


Источники информации - правоустанавливающие, правоподтверждающие документы и техническая документация, позволившие охарактеризовать объект оценки, представлены в Приложениях к настоящему отчету.


7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Стандартное понятие наиболее эффективного использования, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенного на нем объекта с наилучшей отдачей, причем с непременным условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Подразумевается, что определение наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражает лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов наиболее эффективного использования применяются четыре основных критерия анализа:

  • допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

  • физическая осуществимость - объемно-планировочные характеристики и техническая оснащенность коммуникациями делают физически осуществимым вариант использования объекта.

  • финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона характер использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

  • максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Те потенциальные варианты использования, которые не отвечают хотя бы одному из выше упомянутых критериев, не являются наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости.

Под объектом недвижимости при этом понимается земельный участок с улучшениями (застройкой).

Анализ наиболее эффективного использования обычно выполняется для участка земли как свободного, и для участка земли с существующими улучшениями.

На участке расположен объект, его текущее использование законодательно закреплено. Информация о планируемом сносе либо реконструкции имеющегося здания отсутствует. Таким образом, наиболее эффективным использованием для земельного участка можно считать размещение на нем имеющегося объекта.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

- жилое;

- офисное;

- торговое;

- производственное;

- складское.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объекта, удовлетворяющих вышеописанным критериям.


Жилое назначение

Объект недвижимости относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.


Производственное и складское назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве производственно-складского:

Объект относится к нежилому фонду;

Объект имеет площадки для парковки;

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под производственно-складские помещения.

Не выявлены.


Торговое назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве торгового:

Не выявлены


Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговые помещения:

Объект относится к нежилому фонду;

Здание проектировалось и строилось, как производственно-складское;

Объект имеет площадки для парковки;



Офисное назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисного:

Не выявлены


Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под офисные помещения:

Объект относится к нежилому фонду;

Здание проектировалось и строилось, как производственно-складское;

Объект имеет площадки для парковки;

Здание расположено вблизи магистралей.


Результаты проведенного выше анализа представлены в таблице ниже



Факторы

Производственное и складское назначения

Офисные

помещения

Торговые

помещения

Правовая обоснованность

+

-

-

Физическая возможность

+

-

-

Финансовая оправданность

+

-

-

Максимальная эффективность

+

-

-

Итого

4

0

0


Исходя из вышеуказанных критериев анализа наиболее эффективного использования, места расположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также, учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования объектов оценки, был сделан вывод, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является их использование в качестве производственно-складских.



8. Обзоры, анализ и характеристики.

8.1. Краткая характеристика города Омска

Город Омск - крупный город Западно-Сибирского региона России, самый западный из крупных сибирских городов. С юга Омск - ближайший сосед Республики Казахстан, с севера - Тюменской области, рынка, на котором продукция омских предприятий традиционно занимает прочные позиции. Омск - административный центр Омской области, расположен на территории в 572,9 кв.км., территория города разделена на 5 административных округов.

Численность населения Омска составляет 1140,2 тыс. человек, плотность населения на кв. км. - 2010 человек. Город занимает пятое место из десяти (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) городов с численностью населения, превышающей миллион человек.

Омск - город с богатыми культурными традициями, являющийся одним из ведущих культурных центров Сибири.


Экономические условия региона.

Омск - крупный транспортный узел: железные и шоссейные дороги, Транссибирская магистраль, речной порт и аэропорт. Действуют воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный транспорт. Наличие магистрали с крупной водной артерией - рекой Иртыш, наличие аэропорта обеспечивают его быстрое и всестороннее развитие. Строятся новый аэропорт и метрополитен.

Структура экономика ориентирована на обрабатывающую промышленность, основу которой составляют предприятия машиностроения, топливно-энергетических отраслей, пищевой промышленности, химической и нефтехимической промышленности.

В г. Омске находится крупнейший в России (и третий в Европе) нефтеперерабатывающий комбинат (в настоящее время принадлежит OAO «Газпром нефть»). Центр машиностроения, металлургии, лёгкой, полиграфической, химической и нефтехимической промышленности Омской области.

Присутствие в городе крупных промышленных предприятий, даёт ему право именоваться одним из крупнейших индустриальных центров страны.

Основу промышленности города составляют предприятия:

нефтехимии - ОАО «Омский нефтеперерабатывающий завод», ОАО «Омский каучук», ОАО «Омскшина», ОАО «Завод технического углерода», ООО «Омск-Полимер»;

аэрокосмической индустрии - ФГУП «Производственное объединение «Полет»;

машиностроения - ОАО «Омсктрансмаш», ФГУП «Омское моторостроительное объединение им. П.И. Баранова», ОАО «Омский агрегатный завод»;

радиоэлектроники - ОАО «Радиозавод им А.С. Попова», ПО «Иртыш» и т.д.

В городе расположено множество предприятий легкой и пищевой промышленности: пивоваренные и ликероводочные заводы, предприятия по производству продуктов питания и т.д.

Ежегодно проводимые выставки, такие как ВТТВ и ИнтерСиб, повышают инвестиционную привлекательность города.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами за 2007 год составил 92 537,9 млн. рублей, в том числе:

- производство пищевых продуктов (включая напитки) и табака 27267,0 млн. руб.;

- производство нефтепродуктов 13596,0 млн. руб.;

- химическое производство 14018,5 млн. руб.;

- производство резиновых и пластмассовых изделий 15476,2 млн. руб.;

- производство электрооборудования, электронного оборудования 6419,1 млн. руб

В городе производится более 28% - российского выпуска технического углерода, 27% - полистирола и сополимеров стирола, 18% - шин для легковых и грузовых автомобилей, 11% - бензина автомобильного, 9% - дизельного топлива, 8% - каучука синтетического.

Омск - крупный научный и образовательный центр. Выполнением научных разработок и исследований занимаются 44 организации, Омский научный центр СО РАН. Высшую школу представляют 20 ВУЗов.

В последнее время динамично развивается строительство, как жилищное, так и промышленное. Омск имеет устойчивый имидж инвестиционно привлекательного города.

В рамках многостороннего сотрудничества в городе Международным выставочным центром «ИнтерСиб» проводятся международные, межрегиональные выставки, форумы, конференции.

Организации города Омска осуществляют внешнеторговые отношения более чем с 60 странами мира. Наиболее активными торговыми партнерами являются Испания, Казахстан, Нидерланды, Финляндия, Украина, Республика Беларусь.


8.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска.

Для того чтобы правильно ориентироваться в «бурном море» рынка недвижимости, нужны четкие, понятные ориентиры для покупателей и продавцов, объективно показывающих ценовую ситуацию.

На развитие рынка коммерческой недвижимости г. Омска повлияли изменения на рынке оказания услуг. Увеличилось количество частных клиник, салонов красоты, парикмахерских и стоматологических кабинетов, некоторые периодически продаются, либо перепрофилируются.

Несмотря на то, что общая экономическая ситуация в стране стабилизировалась, последствия кризиса еще сказываются на рынке недвижимости Омской области. Количество сделок по коммерческой и производственной недвижимости еще не так велико, как в докризисное время.

Рынок недвижимости в Омском регионе продолжает оставаться в значительной степени закрытым, что ведёт к невозможности установления некоторых закономерностей только на основании анализа имеющихся предложений, поэтому оценщики вынуждены компенсировать отсутствующую рыночную информацию собственными экспертными оценками, которые затем используются для определения стоимости объектов. Это относится к коэффициентам, отражающим влияние ценообразующих факторов на стоимость объектов, а также к прогнозным характеристикам рынка недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости сельских районов Омской области на сегодняшний день сложился, но его развитие не отличается активностью. Вследствие ограниченного количества предложений, невозможно выделить рынок коммерческой недвижимости какого-либо отдельно взятого района. Невозможно составить объективное представление о состояние этого сегмента рынка, определить тенденции и перспективы его развития.

В условиях неочевидности, для того чтобы потенциальные пользователи настоящего Отчета могли объективно ориентироваться в ситуации на рынке коммерческой недвижимости Омской области, поняли тенденции и перспективы его развития, в настоящем Отчете представлен анализ рынка коммерческой недвижимости г.Омска. Оценщик считает, что рынок коммерческой недвижимости Омской области строится и развивается также как и рынок коммерческой недвижимости г. Омска, более того зависит от тенденций данного рынка.

Настоящий анализ составлен с использованием статистических данных изложенных в работе подготовленной ООО «НПО «Система» по заданию НП «Омская коллегия оценщиков» «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска за 4 квартал 2013 г.» Отчет «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска (4 квартал 2013 года / Q4 - 2013)» подготовлен на основе данных, размещенных в журналах «Недвижимость» и «Бизнес недвижимость» за 4 квартал 2013 года.

Цель настоящего анализа - изучение предложения, характеристик объектов, предлагаемых к продаже и аренде, в сегментах: торговая недвижимость, земля, с последующим анализом имеющихся данных

При подготовке данного исследования использовались вторичные данные - электронные базы объявлений о продаже коммерческой недвижимости. Генеральной совокупностью данного исследования может считаться совокупность объектов, выставленных на продажу или аренду.

Если один и тот же объект предлагается к продаже по разным ценам, в анализе учитывается самая низкая цена предложения.

Средняя цена 1 кв.м. рассчитывалась как среднее арифметическое всех цен объектов.

Средневзвешенная цена 1 кв.м. рассчитывалась как отношение суммарной стоимости объектов категории к суммарной площади этих объектов.

В данном исследовании применяется следующая классификация объектов:

производственно-складские объекты

земельные участки поселений


ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Сектор продаж


По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, в течение 4-го квартала 2013 г. цена предложения 1 кв.м. производственно-складской недвижимости варьировалась в границах 1538,5 - 30370,4 р.


При этом средняя цена предложения 1 кв.м. составила 12750 р., а средневзвешенная 10046,03 р. Ценовой минимум остался неизменным (1538,5 р./кв.м.). Ценовой максимум незначительно снизился (-2,8%). Средняя цена предложения 1 кв.м. уменьшилась на 95 р. (-0,7%). Средневзвешенная цены предложения 1 кв.м., напротив, выросла до рекордного за последние 6 кварталов значения (+54,77 р.).



Минимальная цена предложения, min price, в руб.

Максимальная цена предложения, max price, в руб.

Средняя цена предложения, Average price, в руб.

Средневзвешенная цена предложения, в руб.

Q4/12

744 (=%)

32500 (=%)

13138 (+7,4%)

9519 (+1,6%)

Q1/13

744 (=%)

31250 (-3,9%)

13065 (-0,6%)

9827,53 (+3,2%)

Q2/13

464,7 (-37,5%)

31250 (=%)

12268 (-6,1%)

9850,08 (+0,2%)

Q3/13

1538,5 (+231,1%)

31250 (=%)

12845 (+4,7%)

9991,26 (+1,4%)

Q4/13

1538,50 (=%)

30370,40 (-2,8%)

12750 (-0,7%)

10046,03 (+%)


В секторе продаж было зафиксировано около 138 производственно-складских объекта, суммарной площадью 371182 кв.м. По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к продаже, в 4-ом квартале 2013 г. в секторе продаж производственно-складской недвижимости отмечено заметное увеличение количества экспонируемых объектов (+6,98%) и суммарного метража (+11,3%). Показатель средней площади экспонируемых объектов, прибавил (+4%), достигнув показателя 2689,73 кв.м.



Количество экспонируемых объектов, N,

в шт.

Суммарная площадь экспонируемых объектов, S, в кв.м.

Средняя площадь экспонируемого объекта,

s, в кв.м.

Q4/12

146 (-12,1%)

299020 (-10,7%)

2048 (+1,5%)

Q1/13

128 (-12,3%)

280810 (-6,1%)

2193,85 (+7,1%)

Q2/13

131 (+2,3%)

325315 (+15,9%)

2483,32 (+13,2%)

Q3/13

129 (-1,5%)

333580 (+2,5%)

2585,9 (+4,1%)

Q4/13

138 (+6,98%)

371182 (+11,3%)

2689,73 (+4%)


Районами сосредоточения производственно-складской недвижимости, выставленной на продажу, в количественном выражении являются КАО и САО (суммарно более 52%) в физическом выражении - ОАО и КАО (суммарно около 59%). Самые дорогие средние цены предложения квадратных метров в сегменте производственно-складской недвижимости по данным 4-го квартала 2013 г. зафиксированы в ЛАО (13722 р./кв.м.) и ОАО (13410 р./кв.м.), при среднем показателе по городу 12750 р./кв.м. В 3-ем квартале 2013 г. лидерство по средней цене предложения 1 кв.м. принадлежало ОАО и ЦАО. Наибольший прирост средней цены предложения в 3-ем квартале 2013 г. зафиксированы у объектов, расположенных в ЛАО (+6,7%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит ОАО (4139 кв.м.), при среднем показателе по городу 2689,73 кв.м.


Таблица № 9. Распределение и средние цены производственно-складских объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, по округам, Q4 - 2013.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Число объектов, в шт.

38

12

27

35

26

Доля от общего числа объектов, в %

27,54

8,70

19,57

25,36

18,84

Минимальная цена, руб. / кв.м.

2253

9023

1539

3451

4587

Средняя цена, руб./ кв.м.

11318

13722

13410

13018

13349

Максимальная цена, руб. / кв.м.

25455

30370

30146

27777

23837

Суммарный метраж, в кв.м.

105831

21396

111746

73680

58529

Доля от суммарного метража, %

29

6

30

20

16

Средняя площадь, в кв.м.

2785

1783

4139

2105

2251


Таблица № 9.1. Объем предложения в количественном выражении (в шт.) и физическом выражении (в кв.м.).


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

41

83026

9

12646

36

87882

26

46843

34

68617

Q1/13

33

70310

6

10808

31

81696

23

42210

35

75789

Q2/13

35

98329

11

22427

26

77781

26

53825

33

72953

Q3/13

33

84856

10

20027

26

85830

25

56697

35

86170

Q4/13

38

105831

12

21396

27

111746

35

73680

26

58529


Таблица № 9.2. Средняя цена 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, предложенной к продаже, в руб.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

11601 (-0,6%)

13988 (+8,6%)

12842 (+11,3%)

12386 (+9%)

15655 (+10,4%)

Q1/13

11156 (-3,8%)

11830 (-15,4%)

13433 (+4,6%)

12969 (+4,7%)

14815 (-5,4%)

Q2/13

10460 (-6,2%)

12645 (+6,9%)

13257 (-1,3%)

11196 (-13,7%)

14127 (-4,6%)

Q3/13

10684 (+2,1%)

12867 (+1,8%)

14647 (+10,5%)

12390 (+10,7%)

14230 (+0,7%)

Q4/13

11318 (+5,9%)

13722 (+6,7%)

13410 (-8,5%)

13018 (+5,1%)

13349 (-6,2%)


Таблица № 9.3. Средняя площадь экспонируемого объекта производственно-складской недвижимости, в кв.м.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

2025

1405

2441

1802

2018

Q1/13

2131

1801

2635

1835

2165

Q2/13

2809

2039

2992

2070

2211

Q3/13

2571

2003

3301

2268

2462

Q4/13

2785

1783

4139

2105

2251


Более 18% объектов сегмента попали в категорию небольших по площади помещений (до 500 кв.м.), а около 52% в категорию 1000-5000 кв.м. (см. таблицу № 14). Наблюдается обратно пропорциональная зависимость между площадью объекта и ценой предложения 1 кв.м. Чем больше площадь объекта, тем ниже цена кв.м. Высокая цена предложения 1 кв.м. небольших по площади объектов (до 500 кв.м.) объясняется тем, что именно в эту категорию, как правило, попадают производственные помещения. При этом лучшая динамика средней цены предложения в рассматриваемый период зафиксирована в категории объектов площадью более 5000 кв.м. (+2,4%).


Таблица № 10. Распределение и средние цены производственно-складских объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади, Q4 - 2013.


до 500 кв.м.

501-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

Более 5000 кв.м.

Число объектов, в шт.

26

21

72

19

Доля от общего числа объектов, в %

18,84

15,22

52,17

13,77

Минимальная цена, руб. / кв.м.

4210,5

5500

1977,4

1538,5

Средняя цена, руб./ кв.м.

16428

14336

12245

7879

Максимальная цена, руб. / кв.м.

30370

22078

30146

16248


Таблиц № 10.1. Объем предложения в количественном выражении, в шт.


до 500 кв.м.

501-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

Более 5000 кв.м.

Q4/12

46

24

61

15

Q1/13

35

24

56

13

Q2/13

27

24

64

16

Q3/13

25

20

67

17

Q4/13

26

21

72

19


Таблица № 10.2. Средняя цена 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, предложенной к продаже, в руб.


до 500 кв.м.

501-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

Более 5000 кв.м.

Q4/12

16632 (+4,7%)

14190 (+12,8%)

11693 (+10,3%)

6613 (-6,6%)

Q1/13

16281 (-2,1%)

13842 (-2,5%)

12053 (+3,1%)

7336 (+10,9%)

Q2/13

16488 (+1,3%)

13192 (-4,7%)

11138 (-7,6%)

8281 (+12,9%)

Q3/13

16325 (-1%)

15265 (+15,7%)

12323 (+10,6%)

7695 (-7,1%)

Q4/13

16428 (+0,6%)

14336 (-6,1%)

12245 (-0,6%)

7879 (+2,4%)



Сектор аренды


По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, в 4-ом квартале 2013 г. средняя по городу арендная ставка в сегменте производственно-складской недвижимости составила 150,17 р./кв.м./месяц, средневзвешенная - 127,33 р./кв.м./месяц. Показатель минимальной арендной ставки (31 р./кв.м./месяц) остался неизменным. Показатель максимальной арендной ставки вырос на 17 р., достигнув отметки 350 р./кв.м./месяц (+5,1%). Средняя арендная ставка также подверглась коррекции со знаком плюс (со 146,63 до 150,17 р./кв.м./месяц). Величина средневзвешенной арендной ставки, демонстрирующей рост в течение последних 6 кварталов, составила 127,33 р./кв.м./месяц (+3,1% к показателю предыдущего периода).



Минимальная арендная ставка, min rental rates, в руб.

Максимальная арендная ставка, max rental rates, в руб.

Средняя арендная ставка, Average rental rates, в руб.

Средневзвешенная арендная ставка, в руб.

Q4/12

30 (=%)

300 (+11,1%)

128 (+1,6%)

114 (+2,7%)

Q1/13

18 (-40%)

320 (+6,7%)

133,55 (+4,3%)

116,65 (+2,3%)

Q2/13

31 (+72,2%)

320 (=%)

141,17 (+5,7%)

119,30 (+2,3%)

Q3/13

31 (=%)

333 (+4,1%)

146,63 (+3,9%)

123,46 (+3,5%)

Q4/13

31 (=%)

350 (+5,1%)

150,17 (+2,4%)

127,33 (+3,1%)


По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде в 4-ом квартале 2013 г. на аренду было выставлено около 154 производственно-складских объектов, суммарная площадь которых составила 181147 кв.м. В 4-ом квартале 2013 г. на рынке аренды производственно-складских помещений отмечено снижение показателя “количество экспонируемых объектов” (-7,8%). “Суммарная площадь экспонируемых объектов”, в свою очередь, потеряла чуть меньше (-6,5%), составив 181147кв.м. Соответственно, показатель “средней площади экспонируемого объекта” едва заметно увеличился (+1,6%).



Количество экспонируемых объектов, N,

в шт.

Суммарная площадь экспонируемых объектов, S, в кв.м.

Средняя площадь экспонируемого объекта,

s, в кв.м.

Q4/12

167 (-8,7%)

156200 (-12,8%)

935 (-4,5%)

Q1/13

176 (+5,4%)

199150 (+27,5%)

1131,53 (+21%)

Q2/13

155 (-11,9%)

198435 (-0,4%)

1280,22 (+13,1%)

Q3/13

167 (+7,7%)

193645 (-2,4%)

1159,56 (-9,4%)

Q4/13

154 (-7,8%)

181147 (-6,5%)

1177,57 (+1,6%)


Районами сосредоточения производственно-складской недвижимости, предложенной к аренде, можно признать ЦАО (около 33,12% в количественном и 37% в физическом выражении) и КАО (около 20,78% в количественном и 27% в физическом выражении).


Самые высокие средние арендные ставки в сегменте производственно-складской недвижимости по данным 4-го квартала 2013 г. зафиксированы в ОАО (159 р./кв.м./месяц) и ЦАО (157 р./кв.м./месяц), при среднем показателе по городу 150,17 р./кв.м./месяц. В 3-ем квартале 2013 г. лидерство по величине средней арендной ставки принадлежало ЛАО и ЦАО (см. таблицу № 15.2). Наибольший прирост величины средней арендной ставки, в рассматриваемый период, продемонстрировали объекты, расположенные в САО (+9,5%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов демонстрируют КАО (1521 кв.м.) и САО (1390 кв.м.), при среднем показателе по городу 1177,57 кв.м


Таблица № 11. Распределение и средние арендные ставки производственно-складских объектов, по округам, Q4 - 2013.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Число объектов, в шт.

32

18

25

28

51

Доля от общего числа объектов, в %

20,78

11,69

16,23

18,18

33,12

Минимальная ставка, руб. / кв.м.

50

70

48

31

50

Средняя ставка, руб./ кв.м.

135

152

159

138

157

Максимальная ставка, руб. / кв.м.

286

320

333

350

350

Суммарный метраж, в кв.м.

48682

3679

22170

38933

67683

Доля от суммарного метража, %

27

2

12

21

37

Средняя площадь, в кв.м.

1521

204

887

1390

1327


Таблица № 11.1. Объем предложения в количественном выражении (в шт.) и физическом выражении (в кв.м.).


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

30

24534

9

4239

32

28535

33

29504

63

69389

Q1/13

28

40591

12

3574

38

33740

35

37631

63

83613

Q2/13

28

56072

13

2674

29

26185

30

41063

55

72441

Q3/13

34

48785

20

3544

29

26298

31

40367

53

74651

Q4/13

32

48682

18

3679

25

22170

28

38933

51

67683


Таблица № 11.2. Средняя цена 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, предложенной к продаже, в руб.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

126 (-3,1%)

121 (+0,8%)

131 (+5,7%)

116 (-0,9%)

135 (=%)

Q1/13

129 (+2,4%)

152 (+25,6%)

131 (=%)

116 (=%)

144 (+6,7%)

Q2/13

138 (+7%)

160 (+5,3%)

142 (+8,4%)

121 (+4,3%)

152 (+5,6%)

Q3/13

134 (-2,9%)

167 (+4,4%)

150 (+5,6%)

126 (+4,1%)

157 (+3,3%)

Q4/13

135 (+0,8%)

152 (-8,98%)

159 (+6%)

138 (+9,5%)

157 (=%)


Таблица № 11.3. Средняя площадь экспонируемого объекта производственно-складской недвижимости, в кв.м.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

818

471

892

894

1101

Q1/13

1450

298

888

1075

1327

Q2/13

2003

206

903

1369

1317

Q3/13

1435

177

907

1302

1409

Q4/13

1521

204

887

1390

1327


Около 55% объектов сегмента попали в категорию небольших по площади помещений до 500 кв.м. (см. таблицу № 16). Наблюдается обратно пропорциональная зависимость между площадью объекта и ценой предложения 1 кв.м. Высокий уровень арендной ставки небольших по площади объектов (до 500 кв.м.) объясняется тем, что именно в эту категорию, как правило, попадают производственные помещения. По данным 3-го квартала 2013 г. наибольший прирост средней арендной ставки предложения (+3,1%) отмечен в категории до 500 кв.м. (см. таблицу № 16.2).


Таблица № 12. Распределение и средние арендные ставки производственно-складских объектов, в зависимости от их площади, Q4 - 2013.


до 500 кв.м.

501-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

Более 5001 кв.м.

Число объектов, в шт.

85

24

38

7

Доля от общего числа объектов, в %

55,19

15,58

24,68

4,55

Минимальная ставка, руб. / кв.м.

48

50

31

100

Средняя ставка, руб./ кв.м.

165

130

128

117

Максимальная ставка, руб. / кв.м.

350

269

350

160

Средневзвешенная ставка, руб./ кв.м.

156

131

129

114


Таблица № 12.1. Объем предложения в количественном выражении, в шт.


до 500 кв.м.

501-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

Более 5000 кв.м.

Q4/12

83

42

40

2

Q1/13

88

40

42

6

Q2/13

80

29

39

7

Q3/13

89

27

44

7

Q4/13

85

24

38

7


Таблица № 12.2. Средняя арендная ставка 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, в руб.


до 500 кв.м.

501-1000 кв.м.

1001-5000 кв.м.

Более 5000 кв.м.

Q4/12

137 (+3%)

125 (+2,5%)

112 (-7,4%)

140 (+30,8%)

Q1/13

144 (+5,1%)

133 (+6,4%)

115 (+2,7%)

120 (-14,3%)

Q2/13

155 (+7,6%)

138 (+3,8%)

124 (+7,8%)

117 (-2,5%)

Q3/13

160 (+3,2%)

139 (+0,7%)

129 (+4%)

117 (=%)

Q4/13

165 (+3,1%)

130 (-6,5%)

128 (-0,8%)

117 (=%)



Перспективы развития сегмента (Outlook)


Сегмент производственно-складской недвижимости, несмотря на отсутствие громких состоявшихся проектов, продолжает сохранять запас прочности и демонстрирует наиболее стабильные показатели на рынке коммерческой недвижимости г. Омска.


Строительство новых складских центров вряд ли станет массовым явлением в среднесрочной перспективе. Крупные федеральные, региональные и местные сетевые ритейлеры проблему складирования товаров решили частично (ЗАО “Тандер” (МАГНИТ) - логистический комплекс построен; ООО “Компания Холидей” - расширение складского комплекса произведено, строительство распределительного центра вопрос ближайшего будущего). Предлагаемые на аукционах площадки под строительство складских комплексов и логистических центров, как правило, остаются невостребованными. В случае приобретения этих земельных участков реализация проектов заставляет себя ждать очень долго.


Показатель средней цены предложения 1 кв.м., в течение 2010 - 2013 гг. варьировался в пределах 9851-13138 р./кв.м. (разбег цены предложения 3287 р.). В 4-ом квартале 2013 г. средняя цена предложения подверглась коррекции со знаком минус - продемонстрировав снижение с 12845 р./кв.м. до 12750 р./кв.м. (-0,7%). В течение 2013 г. средняя цена предложения в сегменте производственно-складской недвижимости снизилась с 13065 до 12750 р./кв.м. (-315 р./кв.м. или -2,4%).


Средние арендные ставки в сегменте производственно-складской недвижимости в течение 2010 - 2013 гг. варьировались в границах 124-150,17 р./кв.м./месяц (разбег 26,17 р.) и мы ожидали, что в 2013 г. они вряд ли выйдут за коридор 120-135 р./кв.м./месяц. Ситуация, отмеченная нами в 1-ом квартале 2013 г., а именно рост показателя до отметки 133,55 р./кв.м./месяц, заставила задуматься о перспективах динамики величины арендной ставки в данном сегменте и возможностях выхода за пределы обозначенных выше границ (120-135 р./кв.м./месяц). Наши предположения подтвердились данными, зафиксированными во 2-ом квартале 2013 г.: средняя арендная ставка предложения достигла 141,17 р./кв.м./месяц. Рост показателя продолжился и во втором полугодии 2013 г., достигнув рекордных (за последние 4 года) 150,17р./кв.м./месяц. Таким образом, за 2013 г. средняя арендная ставка предложения в сегменте производственно-складской недвижимости выросла со 133,55 до 150,17 р./кв.м./месяц (+16,62 р./кв.м./месяц или +12,5%).




Средняя цена предложения

Average price

Средняя арендная ставка

Rental rates

Q4/09

10118

130

Q1/10

9851 (-2,6%)

124 (-4,6%)

Q2/10

11984 (+21,7%)

124 (=%)

Q3/10

11432 (-4,6%)

128 (+3,2%)

Q4/10

10932 (-4,4%)

127 (-0,8%)

Q1/11

12139 (+11%)

128 (+0,8%)

Q2/11

11793 (-2,86%)

127 (-0,79%)

Q3/11

12237 (+3,8%)

127 (=%)

Q4/11

12102 (-1,1%)

125 (-1,6%)

Q1/12

12110 (+0,1%)

127 (+1,6%)

Q2/12

12042 (-0,6%)

125 (-1,6%)

Q3/12

12231 (+1,6%)

126 (+0,8%)

Q4/12

13138 (+7,4%)

128 (+1,6%)

Q1/13

13065 (-0,6%)

133,55 (+4,3%)

Q2/13

12268 (-6,1%)

141,17 (+5,7%)

Q3/13

12845 (+4,7%)

146,63 (+3,9%)

Q4/13

12750 (-0,7%)

150,17 (+2,4%)


В секторе продаж производственно-складских помещений в 4-ом квартале 2013 г. зафиксирован заметный рост “количества экспонируемых объектов” (+6,98%) и “суммарного метража экспонируемых объектов” (+11,3%), как следствие, умеренный рост показателя “средняя площадь экспонируемых объектов” (+4%). Средняя цена предложения составила 12750 р./кв.м. (-0,7%). Прогнозируемый нами тренд динамики средней цены предложения квадратного метра в сегменте производственно-складской недвижимости г. Омска на 1 квартал 2014 года рост (в пределах 0,4% по отношению к показателю предыдущего периода).



В секторе аренды производственно-складских помещений в 4-ом квартале 2013 г. отмечено снижение величины показателя “количество экспонируемых объектов” (-7,8%) и “суммарного метража” (-6,5%). В результате показатель “средняя площадь экспонируемых объектов” едва заметно подрос (+1,6%). Прогнозируемый нами тренд динамики средней арендной ставки квадратного метра в сегменте производственно-складской недвижимости г. Омска на 1 квартал 2014 года рост (в пределах 4,4% по отношению к показателю предыдущего периода).



Анализ выявленных цен предложений о продаже коммерческой недвижимости производственно-складского назначения, расположенной в Центральном АО г. Омска, выявил следующий диапазон значений удельного показателя стоимости - от 4 587,00 руб./кв.м. до 23 837,00 руб./кв.м., среднее значение 13 349,00 руб./кв.м.


Диапазон значений арендной ставки для подобных помещений составил от 50,00 до 350,00 руб./кв.м. в месяц, среднее значение 157,00 руб./кв.м. в месяц.



8.3. Характеристика рынка земельных участков г. Омска

Земельный рынок в Омской области находится в стадии активного развития, развитие началось в 2005 -2006 гг. когда стали проводиться первые аукционы по продаже земельных участков.

Несмотря на то, что общая экономическая ситуация в стране стабилизировалась, последствия кризиса еще сказываются на рынке недвижимости Омской области. Количество сделок по коммерческой недвижимости и земельным участкам еще не так велико, как в докризисное время.

Но все, же интерес к земельным участкам, как к способу инвестирования денежных средств, достаточно высок. Это и понятно: вложение денег в землю - это хорошая возможность приумножить свой капитал. Люди снова убеждаются в том, что самое надежное вложение денег - это недвижимость, поэтому инвестирование средств в земельные участки, как способ сохранения капитала, начало активизироваться. Земля в настоящее время стала даже более привлекательной в инвестиционном отношении, чем жилье или коммерческая недвижимость.

Потенциальным покупателям есть из чего выбрать. Однако предложения, несмотря на все их разнообразие, не удовлетворяют потребностям покупателей, в первую очередь, по цене - стоимость земли, даже в период стагнации, довольно высока.

По вполне понятным причинам стоимость земли при аналогичном разрешенном виде использования по г. Омску и по области сильно разнится.

Так же, по вполне объективным, причинам, цена земельных участков, предназначенных под застройку коммерческими объектами, существенно отличается от цены на землю, отведенную под жилищное строительство.

Что касается цены на землю, то определить ее на сегодняшний день очень непросто. Слишком мало количество «абсолютных» аналогов, при этом цена которых была бы рассчитана точно в соответствии с ситуацией на рынке. Выявленные в специализированных СМИ (журналах «Рынок недвижимости», «Недвижимость», "Новый адрес", "Проспект") предложения о продаже земельных участков с аналогичным видом разрешенного использования, даже в границах одного административного округа имеют значительные колебания цены.

Не востребована сейчас покупка земли для последующей перепродажи, для сдачи ее в аренду или под строительство коммерческого объекта, так как рынок коммерческой недвижимости в нашем городе перенасыщен.

В настоящее время в регионе сформировались благоприятные условия для приобретения земельных участков, на которых в дальнейшем можно возводить индивидуальные жилые объекты.

В последнее время изменились запросы покупателей на загородном рынке. Сегодня они ищут дешевые участки под строительство недорогих домов небольшой этажности. В поисках таких участков внимание частных покупателей сместилось с первичного рынка земли на вторичный, поскольку найти интересные наделы на первичном рынке сейчас довольно сложно.

Цена продажи земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит в первую очередь от географического положения участка, его транспортной доступности, его удаленности от коммуникаций.

Наиболее широко представлены на продажу земельные участки на окраинах города под коттеджное строительство. Наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные вблизи г. Омска, а также в округах города:

- в Кировском округе - пос. Солнечный;

- в Ленинском - пос. Московка, улицы Балтийские и Путевые;

- в Центральном - пос. Загородный, ул. 2-я Дачная, пос. 1-го Кирпичного и др.


Предложения об аренде земельных участков, находящихся в частном владении, в г. Омске и Омской области практически отсутствуют. Данный факт также свидетельствует о крайне незначительной доле земли, находящейся в частном владении; подавляющее большинство земельных участков арендуется хозяйствующими субъектами у муниципальных властей.


ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Настоящий анализ составлен с использованием статистических данных изложенных в работе подготовленной ООО «НПО «Система» по заданию НП «Омская коллегия оценщиков» «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска за 4 квартал 2013 г.» Отчет «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска (4 квартал 2013 года)» подготовлен на основе данных, размещенных в журналах «Недвижимость» и «Бизнес недвижимость» за 4 квартал 2013 года.

Цель настоящего анализа - изучение предложения, характеристик объектов, предлагаемых к продаже и аренде, в сегменте рынка земельных участков, с последующим анализом имеющихся данных

При подготовке данного исследования использовались вторичные данные - электронные базы объявлений о продаже коммерческой недвижимости. Генеральной совокупностью данного исследования может считаться совокупность объектов, выставленных на продажу или аренду.

Если один и тот же объект предлагается к продаже по разным ценам, в анализе учитывается самая низкая цена предложения.

Средняя цена 1 кв.м. рассчитывалась как среднее арифметическое всех цен объектов.

Средневзвешенная цена 1 кв.м. рассчитывалась как отношение суммарной стоимости объектов категории к суммарной площади этих объектов.

В данном исследовании применяется следующая классификация объектов:

земельные участки поселений

При проведении исследования были приняты некоторые допущения, которые позволили выработать правила отнесения объекта к тому или иному типу:

- Земельные участки поселений - земельные участки, находящиеся в черте Омска.


Земельные участки поселений.


По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, в течение 4-го квартала 2013 г. цена предложения 1 кв.м. земельных участков поселений варьируется в границах 18 - 11307,7 р. При этом средняя цена предложения 1 кв.м. составила 2126,2 р., а средневзвешенная 546,93 р.


Ценовой минимум, подвергся корректировке со знаком плюс (+25,9%) и составил 18 р./кв.м. Ценовой максимум сохранил свои позиции на рубеже 11307,7 р./кв.м. Показатель средней цены предложения 1 кв.м., добавил 115,64 р. (+5,8%). Средневзвешенная цена (546,93 р./кв.м.) предложения 1 кв.м. прибавила существеннее (+50,13 р.; + 10,1%).


Таблица № 13. Состав базы данных по продаже земельных участков поселений, Q4 - 2013.

Число объектов, шт.

Суммарная площадь, тыс. кв.м.

Суммарная стоимость, млн. руб.

Минимальная цена предложения, min price, в руб. 1 кв.м.

Максимальная цена предложения, max price, в руб. 1 кв.м.

143

1760,23

962,72

18,00

11307,70


По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к продаже, в 4-ом квартале 2013 г. в секторе продаж земель населенных пунктов, отмечается небольшое снижение количества экспонируемых объектов (-2,1%) и показателя “суммарная площадь” (-3%), на фоне заметного снижения величины показателя “суммарная стоимость” (-11,9%).


Таблица № 13.1. Состав базы данных по продаже земельных участков поселений.


Количество экспонируемых участков,

n, в шт.

Суммарная площадь,

Land area,

в тыс. кв.м.

Суммарная стоимость,

Σ value,

в млн. руб.

Минимальная цена предложения, min price, в руб.

Максимальная цена предложения, max price, в руб.

Q4/12

178 (-11,9%)

2724,98 (-0,8%)

1173,09 (-5,2%)

18 (=%)

8182 (-25,6%)

Q1/13

184 (+3,4%)

2998,48 (+10%)

1225,18 (+4,4%)

18,00 (=%)

9166,70 (+12%)

Q2/13

139 (-24,5%)

2016,70 (-32,7%)

1018,16 (-16,9%)

14,30 (-20,6%)

10050,30 (+9,6%)

Q3/13

146 (+5%)

1998,20 (-0,9%)

992,70 (-2,5%)

14,30 (=%)

11307,70 (+12,5%)

Q4/13

143 (-2,1%)

1760,23 (-11,9%)

962,72 (-3%)

18,00 (+25,9%)

11307,70 (=%)


Таблица № 14. Статистические показатели базы данных по продаже земельных участков поселений, Q4- 2013.

Средняя цена,

в руб. за 1 кв.м.

Средневзвешенная цена продажи, в руб. за 1 кв.м.

Мода удельной цены,

в руб. за 1 кв.м.

Медиана удельной цены,

в руб. за 1 кв.м.

2126,20

546,93

2500

1390,73


Таблица № 14.1. Средняя и средневзвешенная цена предложения земельных участков поселений.


Средняя цена

Средневзвешенная цена

Q4/12

1666 (-16,5%)

431 (-4,4%)

Q1/13

1846,29 (+10,8%)

408,60 (-5,2%)

Q2/13

1883,15 (+2%)

504,86 (+23,6%)

Q3/13

2010,56 (+6,8%)

496,80 (-1,6%)

Q4/13

2126,20 (+5,8%)

546,93 (+10,1%)


В течение 4-го квартала 2013 г. в секторе продаж земельных участков и прав аренды на земельные участки минимальная цена предложения 1 кв.м. составляла 18 р./кв.м. (ЦАО), а максимальная 11308 р./кв.м. (ЦАО). Лидерство по средним ценам предложения 1 кв.м. принадлежит ЦАО (3316 р.) при средней цене предложения 1 кв.м. по городу 2126,2 р. В 3-ем квартале 2013 г. лидерство по величине средней цены предложения принадлежало также ЦАО (см. таблицу № 19.2). По данным 4-го квартала 2013 г. наибольший прирост средней цены предложения (+9,3%) отмечен в ОАО (см. таблицу № 19.2).


Средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. в 4-ом квартале 2013 г. составила для земельных участков поселений 546,93 р., продемонстрировав заметный рост (+10,1%). Самые высокие средневзвешенные цены предложения 1 кв.м. земли отмечены в ЦАО (682 р.) и ЛАО (667 р.) (см. таблицу № 19). Самая низкая средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. в ОАО - 355 р. В 3-ем квартале 2013 г. лидерство по величине средневзвешенной цены предложения также принадлежало ЦАО и ЛАО (см. таблицу № 19.3). По данным 4-го квартала 2013 г. наибольший прирост средневзвешенной цены предложения (+42,6%) отмечен в ОАО (см. таблицу № 19.3).


Таблица № 15. Распределение и средние цены земельных участков поселений, предложенных к продаже, по округам, Q4 - 2013.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Число объектов, в шт.

68

13

15

23

24

Доля от общего числа объектов, в %

47,55

9,09

10,49

16,08

16,78

Минимальная цена, в руб. за 1 кв.м.

115

192

79

78

18

Средняя цена, в руб. за 1 кв.м.

1878

2055

1939

1781

3316

Максимальная цена, в руб. за 1 кв.м.

11071

10050

7273

4083

11308

Суммарный метраж, в кв.м.

1086803

78839

170350

205897

218337

Доля от суммарного метража, в %

62

4

10

12

12

Средневзвешенная цена продажи, руб. за 1 кв.м.

547

667

355

517

682


Таблица № 15.1. Объем предложения в количественном выражении (в шт.) и физическом выражении (в кв.м.).


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

69

1146593

26

152119

22

587342

31

526813

30

312112

Q1/13

70

1164573

22

144109

46

1283560

22

210639

24

195603

Q2/13

62

1065863

19

114989

15

405538

20

201160

23

229149

Q3/13

63

1076721

17

89296

17

395242

22

200005

27

236936


Таблица № 15.1. Средняя цена 1 кв.м. земель населенных пунктов, предложенная к продаже, в руб.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

1370 (-8,3%)

1200 (+6,8%)

1812 (-3,3%)

1671 (-4,3%)

2639 (-29,7%)

Q1/13

1600 (+16,8%)

1148 (-4,3%)

1817 (+0,3%)

1849 (+10,7%)

3261 (+23,6)

Q2/13

1742 (+8,9%)

1731 (+50,8%)

1839 (+1,2%)

1812 (-2%)

2478 (-24%)

Q3/13

1841 (+5,7%)

2257 (+30,4%)

1774 (-3,5%)

1792 (-1,1%)

3659 (+47,7%)

Q4/13

1878 (+2,01%)

2055 (-8,95%)

1939 (+9,3%)

1781 (-0,6%)

3316 (-9,4%)


Таблица № 15.2. Средневзвешенная цена 1 кв.м. земель населенных пунктов, предложенная к продаже, в руб.


КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q4/12

431 (-0,7%)

570 (+0,7%)

218 (+0,5%)

507 (-10%)

630 (-24%)

Q1/13

477 (+10,7%)

537 (-5,8%)

269 (+23,4%)

611 (+20,5%)

608 (-3,5%)

Q2/13

513 (+7,6%)

573 (+6,7%)

285 (+6%)

605 (-1%)

734 (+20,7%)

Q3/13

521 (+1,6%)

713 (+24,4%)

249 (-12,6%)

510 (-15,7%)

707 (-3,7%)

Q4/13

547 (+4,99%)

667 (-6,5%)

355 (+42,6%)

517 (+1,4%)

682 (-3,5%)


Перспективы развития сегмента (Outlook)


Ситуация в сегменте земельных участков г. Омска является наименее предсказуемой. Прежде всего, это связанно с особенностями данного вида недвижимости. Небольшой объем предложения в количественном отношении, сложность в определении формы собственности (право аренды или право собственности), трудности в определении вида назначения земельного участка - все эти факторы усложняют работу по анализу ситуации в сегменте и прогнозированию динамики развития. Значительную корректировку цены предложения создает наличие планов перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений, с дальнейшим строительством на этих наделах жилой недвижимости. В результате каждый расчет показателей в каждом последующем квартале позволяет фиксировать резкие (порой в 2-4 раза) изменения цены предложения, что, безусловно, не соответствует действительности.


В 4-ом квартале 2013 г. в сегменте земельных участков населенных пунктов, мы наблюдаем рост (+5,8%) величины значения средней цены 1 кв.м. Средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. подверглась существенной корректировке со знаком плюс (+10,1%).


В сегменте земель сельскохозяйственного назначения зафиксировано увеличение средней цены предложения (+2,5%) и средневзвешенной цены 1 кв.м. (+3,2%). В итоге средняя цена предложения 1 Га земель сельскохозяйственного назначения в 4-ом квартале 2013 г. составила 326000 р., а средневзвешенная 232700 р.



Средние и средневзвешенные цены 1 кв.м. предложения земельных участков населенных пунктов,

Land, в руб.

Средние и средневзвешенные цены 1 кв.м. предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения,

Agricultural land, в руб.

Q4/09

1235

525

33

10

Q1/10

2207 (+78,7%)

634 (+20,8%)

13 (-60,6%)

8 (-20%)

Q2/10

1774 (-19,6%)

768 (+21,1%)

12 (-7,7%)

8 (=%)

Q3/10

1643 (-7,4%)

601 (-21,7%)

17 (+41,7%)

12 (+50%)

Q4/10

1387 (-15,6%)

508 (-15,5%)

12 (-29,4%)

7 (-41,7%)

Q1/11

1340 (-3,4%)

543 (+6,9%)

9 (-25%)

7 (=%)

Q2/11

1329 (-0,82%)

501 (-7,74%)

11,59 (+28,8%)

9,02 (+28,9%)

Q3/11

1452 (+9,3%)

509 (+1,6%)

13,98 (+20,6%)

9,59 (+6,3%)

Q4/11

1453 (+0,1%)

508 (-0,2%)

16,58 (+18,6%)

10,95 (+14,2%)

Q1/12

1835 (+26,3%)

505 (-0,6%)

15,21 (-8,3%)

10,55 (-3,7%)

Q2/12

1865 (+1,6%)

427 (-15,5%)

31,7 (+108,4%)

13,07 (+23,9%)

Q3/12

1996 (+7%)

451 (+5,6%)

30,45 (-3,9%)

11,01 (-15,76%)

Q4/12

1666 (-16,5%)

431 (-4,4%)

17,46 (-42,7%)

12,2 (+10,8%)

Q1/13

1846,29 (+10,8%)

408,60 (-5,2%)

22,36 (+28,1%)

20,33 (+66,6%)

Q2/13

1883,15 (+2%)

504,86 (+23,6%)

23,77 (+6,3%)

21,14 (+4%)

Q3/13

2010,56 (+6,8%)

496,80 (-1,6%)

31,80 (+33,8%)

22,56 (+6,7%)

Q4/13

2126,20 (+5,8%)

546,93 (+10,1%)

32,6 (+2,5%)

23,27 (+3,2%)



Прогнозируемый нами тренд динамики средней цены предложения квадратного метра в сегменте земельных участков поселений на 1 квартал 2014 года рост (в пределах 5,6% по отношению к предыдущему показателю).



Прогнозируемый нами тренд динамики средней цены предложения 1 Га в сегменте земельных участков сельскохозяйственного назначения на 1 квартал 2014 года рост (в пределах 8% по отношению к предыдущему показателю). Однако, учитывая наступление зимнего периода, следует скорее ждать небольшого уменьшения величины значения.

Оценщиком, при обзоре предложений размещенных в СМИ (журналы «Недвижимость», «Новый адрес», сайт: http://omsk.mlsn.ru) о продаже земельных участков предназначенных под производственные цели, расположенных в Центральном административном округе г. Омска, было выявлено 3 однородных (по назначению и удельному показателю цены) предложений.

Анализ выявленных цен предложений, о продаже земельных участков предназначенных под общественно-деловые цели, выявил следующий диапазон значений удельного показателя стоимости - от 18,00 руб./кв.м. до 11 308,00 руб./кв.м., среднее значение 3 316,00 руб./кв.м.


8.4. Наименования и значения применяемых корректировок по ценобразующим факторам.

Рынок недвижимости в Омском регионе продолжает оставаться в значительной степени закрытым, что ведёт к невозможности установления некоторых закономерностей только на основании анализа имеющихся предложений, поэтому оценщики вынуждены компенсировать отсутствующую рыночную информацию собственными экспертными оценками, которые затем используются для определения стоимости объектов. Это относится к коэффициентам, отражающим влияние ценообразующих факторов на стоимость объектов, а также к прогнозным характеристикам рынка недвижимости.

В оценочной практике принято выделять семь основных ценообразующих факторов, которые должны анализироваться.

Первые четыре ценообразующих фактора определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок:

- переданные права на объект недвижимости (право собственности). В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, т.к. предполагается, что объект оценки и объекты-аналоги выставлены на продажу свободными от обременений (зарегистрированных договоров аренды и др.) и по данному элементу полностью сходны;

- условия финансирования. В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, т.к. предполагается, что условия финансирования предполагаемых сделок с объектами-аналогами и объектом оценки абсолютно идентичны;

- условия продажи (условия рынка). В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась, т.к. предполагается, отсутствие нерыночных условий продажи (вынужденной ускоренной продажи по заниженной цене и др.) и у объектов-аналогов и у оцениваемого объекта;

- разрешенное использование (характер использования). В рамках настоящего Отчета корректировка не применялась т.к. подобранные объекты-аналоги имеют аналогичный вид разрешенного использования.

Далее идут качественные и количественные ценообразующие факторы, например:

- местоположение.

- транспортная доступность (удаленность от федеральных трасс, населенных пунктов).

- площадь.

- корректировка на уторговывание. Так как указанные в открытых источниках информации (газеты, журналы, сайты) величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, необходимо указанные цены предложения скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки при текущем состоянии рынка недвижимости в г.Омск, отличается от цены предложения в меньшую сторону.


Наименования и значения применяемых ценообразующих факторов

Величины корректировок для каждой группы объектов определялась экспертным путем, порядок и результат исследования изложены в работе подготовленной ООО «НПО «Система» по заданию НП «Омская коллегия оценщиков» «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска за 4 квартал 2013 г.» Отчет «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска (4 квартал 2013 года / Q4 - 2013)» подготовленный на основе данных, размещенных в журналах «Недвижимость» и «Бизнес недвижимость» за 4 квартал 2013 года.


Срок экспозиции.

Были изучены средние сроки экспозиции на рынке жилой и нежилой недвижимости, размеры скидок от цены предложения до уровня цены сделки. Данные предоставлены в следующих таблицах:

Тип объекта

Средние сроки экспозиции, месяцев

Мин. значение

Макс. значение

Среднее значение

Офисные помещения

3

8

5,5

Торговые помещения

2

7

4,5

Производственно-складские помещения

5

11

8

Земли поселений:




  • земли под ИЖС

2

8

5

  • под многоэтажное жилищное строительство

5

9

7

  • земли под коммерческую недвижимость

5

8

6,5

  • под производственно-складское назначение

5

10

7,5


Корректировка на уторговывание.

Так как указанные в открытых источниках (газеты, журналы, сайты) величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, необходимо указанные цены предложения скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки при текущем состоянии рынка недвижимости в г.Омск, отличается от цены предложения в меньшую сторону.


Скидка на цену предложения рынка нежилой недвижимости (интервал):

Тип объекта

Скидка от цены предложения до цены сделки, %

Продажа

Аренда


Мин. значение

Макс. значение

Мин. значение

Макс. значение

Офисные помещения

3,0

15,0

1,0

10,0

Торговые помещения

4,0

14,0

1,0

10,0

Производственно-складские помещения

7,0

21,0

5,0

17,0

Земли поселений:





  • земли под ИЖС

4,0

14,0

---

---

  • под многоэтажное жилищное строительство

4,0

17,0

---

---

  • земли под коммерческую недвижимость

6,0

19,0

---

---

  • под производственно-складское назначение

7,0

23,0

---

---

  • земли сельхозназначения

9,0

30,0

---

---



На основании интервалов были рассчитаны средние значения скидок от цены предложения до цены сделки для рынка нежилой недвижимости в г.Омск, данные приведены в таблице:


Скидка на цену предложения рынка нежилой недвижимости (среднее значение):

Тип объекта

Скидка от цены предложения до цены сделки, %

Продажа

Аренда

Офисные помещения

9,0

5,5

Торговые помещения

9,0

5,5

Производственно-складские помещения

14,0

11,0

Земли поселений:



  • земли под ИЖС

9,0

---

  • под многоэтажное жилищное строительство

10,5

---

  • земли под коммерческую недвижимость

12,5

---

  • под производственно-складское назначение

15,0

---

  • земли сельхозназначения

19,5

---


Транспортная доступность

В следующей таблице приведены основные транспортные магистрали города Омска с разбивкой по существующим административным округам.




Список основных транспортных магистралей (улиц) города Омска.

Советский АО:

Ленинский АО:

Кировский АО:

Мира

Химиков

Королева

Менделеева

Заозерная

Красноярский тракт

Красный Путь

Нефтезаводская

Маркса проспект

6-я Станционная

Сибирский проспект

Гашека

Воровского

Гуртьева

Д.Бедного

Волгоградская

2-я Солнечная

Лукашевича

70 лет Октября

Конева

22-го Декабря

Семиреченская

Мельничная

Октябрьский АО:

Центральный АО:

Центральный АО:

Б. Хмельницкого

Космический проспект

Кирова

5-я Кордная

Окружная дорога

Красный Путь

Герцена

Орджоникидзе

Ленина

Гагарина

Фрунзе

Маркса проспект

Маршала Жукова

10 лет Октября

Масленникова

24-я Северная

Челюскинцев

22-го Партсъезда


Данный фактор стоимости учитывает расположение объектов недвижимости относительно транспортных магистралей города. Близость объектов недвижимости к центральным магистралям города положительно влияет на их стоимость. И наоборот, чем дальше расположен объект от оживленных транспортных магистралей, тем менее привлекательным он становиться для потенциальных покупателей. Зависимость цены от удаленности от транспортных магистралей приводиться в таблице ниже.



Корректировка на близость (удаленность) к центральным городским магистралям г. Омска.

Объект расположен на магистрали

Объект удален менее 100 м, не граничит с магистралью

Объект удален на 100-500 м, не граничит с магистралью

Объект удален более 500 м, не граничит с магистралью

0%

-5%

-10%

-15%


Корректировка на доступность для офисных помещений.

Если оцениваемое помещение офисного назначения расположено на территории режимного объекта (для доступа на территорию требуется получение специального пропуска) или расположено на территории промышленных зон города, которые существенно удалены от общественных и деловых центров административных округов города, требуется специальная понижающая корректировка, учитывающая неудобства, связанные с пропускной системой доступа на объект и неудобное положение объекта.

В большинстве случаев, наличие пропускной системы, связанной с необходимостью оформления специального пропуска для доступа на территорию предприятия, существенно снижает привлекательность торговых и офисных помещений расположенных внутри режимной территории. В свою очередь это приводит к существенному снижению количества потенциальных покупателей и арендаторов для подобных помещений, что в итоге отрицательно сказывается на цене данных объектов.


Поправка на расположение объекта (интервал):

Поправка на расположение объекта, в относительных единицах

Мин. значение

Макс. значение

Отношение цен офисных объектов, расположенных внутри территории режимных предприятий с пропускной системой, к ценам аналогичных объектов, имеющих выход на улицу со свободным доступом

0,5

0,64

Отношение цен офисных объектов, расположенных на промышленных зон города, к ценам аналогичных объектов, расположенных в общественно-деловых зонах города

0,6

0,69


На основании интервалов были рассчитаны средние значения корректировок на инженерные коммуникации для производственно-складских помещений, данные приведены в таблице.


Поправка на расположение объекта (среднее значение):

Поправка на расположение объекта, в относительных единицах

Среднее значение

Отношение цен офисных объектов, расположенных внутри территории режимных предприятий с пропускной системой, к ценам аналогичных объектов, имеющих выход на улицу со свободным доступом

0,57

Отношение цен офисных объектов, расположенных в промышленных зонах города, к ценам аналогичных объектов, расположенных в общественно-деловых зонах города

0,65


Корректировка на транспортную доступность для производственно-складских помещений.

В соответствии с проведенным анализом стоимости производственно-складских помещений были рассчитаны корректирующие коэффициенты для объектов недвижимости с различной обеспеченностью автомобильными и железнодорожными подъездными путями. Полученные корректировки приведены в следующих таблицах.


Корректировка на наличие автомобильных подъездных путей для производственно-складских помещений

Объекты оценки






Объекты аналоги

Неудовлетворительная доступность объекта для автотранспорта (объект находиться более чем в 1 км от оживленных транспортных магистралей, качество асфальтового или покрытия неудовлетворительное)

Удовлетворительная доступность объекта для автотранспорта (объект находиться менее чем в 1 км от оживленных транспортных магистралей, качество асфальтового покрытия удовлетворительное)

Хорошая доступность объекта для автотранспорта (объект находиться в непосредственной близости от оживленных автомагистралей)

Неудовлетворительная доступность объекта для автотранспорта (объект находиться более чем в 1 км от оживленных транспортных магистралей)

1,00

1,03-1,05

1,05-1,10


Корректировка на наличие железнодорожных подъездных путей для производственно-складских помещений

Объекты оценки



Объекты аналоги

Железнодорожные подъездные пути отсутствуют

Железнодорожные подъездные пути проходят в радиусе 1 км от объекта

Железнодорожные подъездные пути проходят в непосредственной близости от объекта

Железнодорожные подъездные пути отсутствуют

1,00

1,03-1,05

1,05-1,10


Корректировка на обеспеченность парковочными местами.

Для определения данной корректировки были использованы данные экспертно-аналитического исследования специалистов рынка недвижимости. Данные представлены в следующей таблице:


Корректировка на обеспеченность парковочными местами (интервал):

Поправка на обеспеченность парковочными местами, %

Мин. значение

Макс. значение

Отношение цен на торгово-офисные помещения с неудовлетворительном качеством парковки к ценам аналогичных помещений с удовлетворительным качеством парковки

-3%

-10%

Отношение цен на торгово-офисные помещения с хорошим качеством парковки к ценам аналогичных помещений с удовлетворительным качеством парковки

2%

6%

Отношение цен на торгово-офисные помещения с отличным качеством парковки к ценам аналогичных помещений с удовлетворительным качеством парковки

5%

15%


Неудовлетворительное качество парковки: парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест;

Удовлетворительное качество парковки: парковка на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест;

Хорошее качество парковки: на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест;

Отличное качество парковки: парковка в виде сооружений, охраняемая, с достаточным количеством парковочных мест

На основании интервалов были рассчитаны средние значения корректировок на обеспеченность парковочными местами, данные приведены в таблице.


Корректировка на обеспеченность парковочными местами (среднее значение):

Поправка на обеспеченность парковочными местами, %

Среднее значение

Отношение цен на торгово-офисные помещения с неудовлетворительным качеством парковки к ценам аналогичных помещений с удовлетворительным качеством парковки

-7%

Отношение цен на торгово-офисные помещения с хорошим качеством парковки к ценам аналогичных помещений с удовлетворительным качеством парковки

4%

Отношение цен на торгово-офисные помещения с отличным качеством парковки к ценам аналогичных помещений с удовлетворительным качеством парковки

10%


Корректировка на площадь

Офисные помещения

Корректировка на площадь офисных помещений, рассчитана на основе парного сопоставления публичных оферт для офисных помещений расположенных в зданиях офисного назначения по улицам: К.Маркса, Дмитриева, Орджоникидзе, Жукова, Учебной, Мира, Химиков, а также в торгово-офисных комплексах: Миллениум, Флагман, Учебная 79, Красный путь 101. При расчёте было обработано 17 пар аналогов, отличительным фактором для которых выступает площадь помещений. Полученные отклонения формируют поправку путём усреднения значений по каждому сегменту типизации.


Площадь помещений (интервал), кв.м.

до 100

101-250

251-500

Более 501

Площадь помещений (средние значения), кв.м.

50

175

375

501

Скидка в процентном соотношении, к площади помещений до 100 кв.м.

0%

-10%

-13%

-19%


Корректировки на площадь торговых и производственно-складских помещений, были рассчитаны на основе экспертных мнений членов рабочей группы.


Торговые помещения

Площадь помещений (интервал), кв.м.

до 100

101-250

251-500

501-1000

боле 1001

Площадь помещений (средние значения), кв.м.

50

175,5

375,5

750,5

1001

Скидка в процентном соотношении, к площади помещений до 100 кв.м.

0%

-4%

-8%

-11%

-12,5%


Производственно-складские помещения

Площадь помещений (интервал), кв.м.

до 100

101-500

501-1000

1000-5000

более 5001

Площадь помещений (средние значения), кв.м.

75

300

750

2000

5000

Скидка в процентном соотношении, к площади помещений до 100 кв.м.

0%

-10%

-15%

-25%

-30%


Корректировка на этаж.

На основании анализа рыночных данных о стоимости офисных помещений в Омске, расположенных в одном здании, но на различных этажах, были рассчитаны корректировки стоимости помещений, расположенных на различных этажах. Полученные данные приведены в следующей таблице.

Корректировки на этаж для офисных помещений

Объекты аналоги

Объекты оценки

Цоколь

Первый этаж

Второй этаж

Третий этаж

Четвертый этаж

Пятый этаж

Шестой этаж и выше

Цоколь

1,000

0,825

0,960

1,032

1,086

1,130

1,167

Первый этаж

1,212

1,000

1,164

1,251

1,317

1,370

1,415

Второй этаж

1,042

0,859

1,000

1,075

1,131

1,177

1,216

Третий этаж

0,969

0,799

0,930

1,000

1,053

1,095

1,131

Четвертый этаж

0,921

0,760

0,884

0,950

1,000

1,041

1,075

Пятый этаж

0,885

0,730

0,850

0,913

0,961

1,000

1,033

Шестой этаж и выше

0,857

0,707

0,822

0,884

0,930

0,968

1,000


Корректировки на этаж для торговых и производственно-складских помещений, были рассчитаны на основе экспертных мнений членов рабочей группы.


Корректировки на этаж для торговых помещений

Объекты аналоги

Объекты оценки

Цоколь

Первый этаж

Второй этаж

Третий этаж

Четвертый этаж

Пятый этаж и выше

Цоколь

1,000

0,820

0,971

1,059

1,087

1,132

Первый этаж

1,220

1,000

1,184

1,292

1,326

1,381

Второй этаж

1,030

0,845

1,000

1,091

1,120

1,166

Третий этаж

0,945

0,775

0,917

1,000

1,027

1,069

Четвертый этаж

0,920

0,755

0,893

0,974

1,000

1,041

Пятый этаж и выше

0,884

0,725

0,858

0,935

0,960

1,000


Корректировки на этаж для производственно-складских помещений

Объекты аналоги

Объекты оценки

Подвал

Первый этаж

Второй этаж

Третий этаж и выше

Подвал

1,000

0,925

1,088

1,233

Первый этаж

1,081

1,000

1,176

1,333

Второй этаж

0,919

0,850

1,000

1,133

Третий этаж и выше

0,811

0,750

0,882

1,000


Корректировка на качество отделки.

Для определения корректировок было проведено исследование зависимости удельного показателя стоимости объекта от качества отделки. В ходе исследования определена шкала уровней отделки в зависимости от качества отделочных работ и систематизированы среднерыночные показатели стоимости услуг строительных компаний и доступных смет на строительные и отделочные работы за последний год. Были выявлены интервалы затрат на отделочные работы при различном уровне качества отделки для нежилой недвижимости. Полученные интервалы затрат на отделку, были дополнительно подтверждены сметными расчетами ЗАО «Сибирский региональный центр ценообразования в строительстве». Развернутое описание и состав отделочных работ для каждого из пяти уровней отделки приведены в Приложении.


Расчетные затраты на отделочные работы различного уровня качества для торгово-офисных помещений

Описание качества отделочных работ

Интервал расчетных затрат на отделку

Средние расчетные затраты на отделку

Без отделки (требуется отделка)

0,00 т.р./кв.м

0,00 т.р./кв.м

Удовлетворительная отделка (эконом)

2,00 т.р./кв.м - 4,00 т.р./кв.м

3,00 т.р./кв.м

Хорошая отделка (стандарт)

4,00 т.р./кв.м - 7,00 т.р./кв.м

5,50 т.р./кв.м

Улучшенная отделка (с элементами дизайна)

7,00 т.р./кв.м - 11,00 т.р./кв.м

9,00 т.р./кв.м

Отличная отделка (индивидуальные дизайнерские работы)

от 11,00 т.р./кв.м

от 11,00 т.р./кв.м


Расчетные затраты на отделочные работы для различного уровня качества

для производственно-складских помещений

Описание качества отделочных работ

Интервал расчетных затрат

на отделку

Средние расчетные затраты на отделку

Без отделки (требуется отделка)

0,00 т.р./кв.м

0,00 т.р./кв.

Удовлетворительная отделка (стандарт)

0,50 т.р./кв.м - 2,00 т.р./кв.м

1,25 т.р./кв.

Хорошая отделка (улучшенная)

2,00 т.р./кв.м - 4,00 т.р./кв.м

3,00 т.р./кв.

Специализированные отделочные работы

от 4,00 т.р./кв.м



Изучение рынка жилых и нежилых помещений показало, что стоимость отделочных работ не всегда полностью может быть включена в итоговую рыночную стоимость объекта. То есть инвестор, который приобрел помещение без ремонта за сумму Х, а затем отремонтировал его за сумму Y, продавая объект, в половине случаев, получает рыночную стоимость меньшую, чем сумма X + Y. Более глубокое изучение влияния данного фактора на стоимость позволило сделать вывод о не прямой зависимости изменения рыночной стоимости от качества отделки, определяемое через величину затрат на ремонтные работы. Таким образом, при расчете корректировки на качество отделки возникает необходимость коррекции величины расходов на отделочные работы в меньшую сторону. Для решения этой задачи экспертами были разработаны корректирующие коэффициенты, которые для жилой, торговой и офисной недвижимости находятся в интервале от 1 до 0,5, а для производственно складской недвижимости в интервале от 1 до 0,2.

Для облегчения выбора и обоснования необходимого интервала затрат на отделку, рабочей группой экспертов были рассмотрены факторы, влияющие на величину корректировки на состояние отделки. При этом были описаны факторы, положительно влияющие на стоимость отделочных работ (повышающие) и факторы отрицательно влияющие на стоимость отделочных работ (понижающие).

Факторы, повышающие стоимость отделки:

Наличие элементов отделки из категории отделки лучшего качества;

Незначительный срок, прошедший после проведения ремонта;

Материалы и качество работ удовлетворяют наилучшим параметрам качества для соответствующей категории;

Отсутствие дефектов отделки.

Факторы, понижающие стоимость отделки:

Наличие элементов отделки из категории отделки худшего качества;

Значительный срок, прошедший после проведения ремонта;

Материалы и качество работ характеризуются низкими качественными показателями для соответствующей категории;

Наличие дефектов отделки.


Корректировка на инженерные коммуникации.

В результате изучения сегмента производственно-складских помещений были выделены две группы помещений (в зависимости от наличия отопления): отапливаемые производственно-складские помещения и неотапливаемые производственно-складские помещения, для которых были определены корректировки перехода от одной группы помещений к другой. Для определения данной корректировки были использованы данные экспертно-аналитического исследования специалистов рынка недвижимости. Данные предоставлены в следующей таблице:


Корректировки на инженерные коммуникации для ПРСКЛ помещений (интервал):

Поправка на наличие отопления, в относительных единицах

Мин. значение

Макс. значение

Отношение цен холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов

0,67

0,79

Отношение арендных ставок холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к арендным ставкам аналогичных отапливаемых объектов

0,72

0,81


На основании интервалов были рассчитаны средние значения корректировок на инженерные коммуникации для производственно-складских помещений, данные приведены в таблице.


Корректировки на инженерные коммуникации для ПРСКЛ помещений (среднее значение)

Поправка на наличие отопления, в относительных единицах

Среднее значение

Отношение цен холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов

0,73

Отношение арендных ставок холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к арендным ставкам аналогичных отапливаемых объектов

0,77


Земли населенных пунктов

Местоположение и виды разрешенного использования земельных участков

Местоположение является одним из наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости.

В зависимости от вида разрешенного использования на территории г.Омска можно выделить несколько ценовых зон, для которых характерны определенные интервалы стоимости земельных участков.

Корректировка применялась с использованием установленных Постановлением Правительства Омской области N 179-п от 29 октября 2008 г. «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДО РАЗГРАНИЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ И РАСПОЛОЖЕННЫХ В ГОРОДЕ ОМСКЕ», оценочных зон (подзон) и значений базовой ставки арендной платы за земельные участки (руб./кв.м в год)

Применение нормативных данных при определении величины данной корректировки, Оценщик считает правомерным, т.к.:

1. На дату оценки, не существует других официальных, утвержденных документов, кроме вышеуказанного документа, о делении г. Омска на оценочные зоны, с указанием точных их границ;

2. При расчете корректировки абсолютные величины используются опосредованно, в процентах соотношения значений оценочных зон, и определяется лишь «вектор» корректировки


Транспортная доступность

Данный фактор стоимости учитывает расположение объектов недвижимости относительно транспортных магистралей города. Близость объектов недвижимости к центральным магистралям города положительно влияет на их стоимость. И наоборот, чем дальше расположен объект от оживленных транспортных магистралей, тем менее привлекательным он становиться для потенциальных покупателей. Зависимость цены от удаленности от транспортных магистралей приводиться в таблице ниже.




Корректировка на близость (удаленность) к центральным городским магистралям г. Омска.

Участок граничит

с магистралью

Участок удален менее

100 м, не граничит с

магистралью

Участок удален на 100-500 м, не граничит

с магистралью

Участок удален более

500 м, не граничит с

магистралью

0%

-5%

-10%

-15%


В следующей таблице приведены основные транспортные магистрали города Омска с разбивкой по существующим административным округам.




Список основных транспортных магистралей (улиц) города Омска.

Советский АО:

Ленинский АО:

Кировский АО:

Мира

Химиков

Королева

Менделеева

Заозерная

Красноярский тракт

Красный Путь

Нефтезаводская

Маркса проспект

6-я Станционная

Сибирский проспект

Гашека

Воровского

Гуртьева

Д.Бедного

Волгоградская

2-я Солнечная

Лукашевича

70 лет Октября

Конева

22-го Декабря

Семиреченская

Мельничная

Октябрьский АО:

Центральный АО:

Центральный АО:

Б. Хмельницкого

Космический проспект

Кирова

5-я Кордная

Окружная дорога

Красный Путь

Герцена

Орджоникидзе

Ленина

Гагарина

Фрунзе

Маркса проспект

Маршала Жукова

10 лет Октября

Масленникова

24-я Северная

Челюскинцев

22-го Партсъезда


Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Данный фактор стоимости учитывает наличие инженерных коммуникаций на участке, а также учитывает их состав. При отсутствии коммуникаций на участке, рассматривается возможность подключения к коммуникациям расположенным на соседних участках.

Изменение цены участков в зависимости от наличия инженерных коммуникаций приведены в таблице ниже:

Коммуникации имеются на участке

Коммуникации имеются на

соседних участках, имеется

возможность подключения к ним

Коммуникации отсутствуют на

участке и на ближайших

соседних участках

0%

-5%

-10%


Корректировка на площадь земельного участка.

Цена земельных участков зависит от их площади. Наблюдается снижение средней цены 1 кв.м. земельных участков при увеличении площади земельных участков. Зависимость цены от площади земельных участков расположенных в населенных пунктах Омской области и города Омска приведена в следующей таблице:


Площадь ЗУ (интервал), кв.м.

до 1 000

1 000-5 000

5 000-10 000

10 000-50 000

50 000-500 000

более 500 000

Площадь ЗУ (средние значения), кв.м.

500

3 000

7 500

30 000

50 000

500 000

Скидка в процентном соотношении, к площади ЗУ до 1000 кв.м.

0%

-7%

-13%

-18%

-22%

-25%


Корректировки на площадь для земель населенных пунктов, были рассчитаны на основе экспертных мнений членов рабочей группы.

Качественные и количественные ценообразующие факторы

Характеристические особенности

Тип помещений

Типичный покупатель

Характеристика спроса

Характеристика предложения; его источник

Наиболее испрашиваемые площади, кв.м.

Ценообразующие факторы

Качественные характеристики пользующихся спросом помещений

Преимущественный район расположения

Исключения

Офисные помещения

Средний бизнес

Средний, с тенденцией к росту

Постоянное, с повышением в период сдачи вновь построенных площадей; предложение формируется за счет площадей в спец. торг.-офисных центрах, офисы в непрофилированных зданиях, на 1-х этажах жилых домов

15-30; 50-90; 300-350

1. Район расположения;

2. Близость к основным магистралям; 3.Класс отделки; 4. Наличие парковки; 5. Наличие интернет линии.

Встроенные; хорошее техническое состояние, улучшенная или черновая отделка

Центральный АО,

Ленинский АО

Составляют офисы премиум класса, с эксклюзивной отделкой, выделенной линией Интернет, Wi-Fi, охраной, видеонаблюдением

Торговые помещения

Средний бизнес, реже - крупные покупатели

Средний, постепенно оживляющийся в отношении небольших площадей

Стабильно высокое; источником является перевод квартир из жилого фонда в нежилой; новое строительство; уже существующий торговый бизнес

до 100 кв.м.

1. Район расположения;

2. Близость к основным магистралям; 3.Наличие площадок для погрузки-разгрузки; 4. Наличие подсобных помещений; 5. Наличие специализированного торгового оборудования.

Встроенные, а также отдельно стоящие, расположенные вдоль магистралей, в хорошем техническом состоянии, с удовлетворительной отделкой, желательно наличие парковки, подсобных помещений.

Центральный АО,

Ленинский АО, Советский АО, Кировский АО

Составляют торговые площади люкс класса, с отделкой выполненной по дизайн-проекту, выделенной линией Интернет, Wi-Fi, охраной, видеонаблюдением

Производственно-складские

помещения

Крупный и средний бизнес (производители, импортеры, дистребьютеры, логистические операторы, представители розничных компаний

Средний, с тенденцией к росту

Поступательно растущее, продавцы - крупный и средний бизнес

от 300-1500 кв.м.

1. Удаленность от делового центра; 2. Наличие площадок для погрузки-разгрузки;

3.Наличие спец.оборудования; 4. Высота стен; 5. Наличие ж/д подъезда;

6. Наличие коммунального обеспечения

Отдельно стоящие, отапливаемые, с ж/д подъездами, наличием охраны, высотой помещений от 4 до 8 м., отдаленные от центра развитой инфраструктуры

Кировский АО, Октябрьский АО,

Советский АО, Центральный АО

Составляют производственно-складские территории, оборудованные по принципу логистических центров, продающиеся или сдающиеся в аренду вместе с технологическим оборудованием

8.5. Анализ информации об объектах оценки

Объекты недвижимости используются как производственно-складские помещения.


Выводы.

Объекты оценки расположены на удалении от центральной магистрали ЦАО на окраине г. Омска.



8.6. Анализ ликвидности объектов оценки


Исходя из информации, изложенной в разделах 7 и 8 настоящего Отчета, можно сделать следующий вывод, степень ликвидности определена как - средняя.


















9. Определение рыночной стоимости объектов оценки.

НДС

Содержание налога на добавленную стоимость предполагает его присутствие в цене товара для организаций, являющихся плательщиками НДС или его отсутствие (в случае, если продавец/ покупатель) не является плательщиком НДС.

В предложениях о продаже и об аренде объектов коммерческой недвижимости, не указывается, включен ли НДС в стоимость предлагаемого объекта.

Установление налогового режима продавцов и арендодателей является невозможным. Если предположить, что на рынке из всей совокупности предложений действуют продавцы и арендодатели недвижимости, находящиеся на специальном и общих режимах налогообложения, и учесть, что стоимость и продажи и аренды 1 кв.м. для различных организаций не отличается, можно заключить, что указание в объявлениях о продаже и об аренде наличие-отсутствие сумм НДС в стоимости не оказывает ключевое, существенное влияние на итоговую величину стоимости.

Собственник объектов оценки не является плательщиком НДС, поэтому расчет стоимости объектов оценки, в рамках настоящего отчета, не включал НДС.


Особенности определения рыночной стоимости объектов оценки


1. Сравнительный подход

В ходе анализа рынка продаж и выбора объектов-аналогов Оценщик выяснил, что цена предложения объектов аналогов указана с учетом стоимости земельного участка.

Достоверно рассчитать стоимость раздельно для улучшений и отдельно для земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги и ввести соответствующие корректировки, не представляется возможным.

В связи с этим обстоятельством Оценщик определил в данном разделе стоимость объекта оценки с учетом стоимости прав на земельный участок.


2. Доходный подход

В ходе анализа рынка аренды и выбора объектов-аналогов Оценщик выяснил, следующее.

В объявлениях об аренде помещений, собственники помещений указывают ряд дополнительных услуг, таких как:

- в одном здании к аренде предлагаются помещения площадью от 20 кв.м. до 800 кв.м.;

- охраняемая территория;

- парковка,

из чего можно сделать вывод, что арендодатель (он же собственник) объекта недвижимости является и собственником земельного участка, т.е. по сути, в аренду сдается единый объект недвижимости.

Т.к. настоящая оценка является ретроспективной, уточнить эти данные не представляется возможным. Поэтому достоверно рассчитать стоимость земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги и ввести соответствующие корректировки, также не представляется возможным.

В связи с этим обстоятельством Оценщик считает, что в данном разделе стоимость объекта оценки определена также с учетом стоимости прав на земельный участок.


3. Затратный подход

Стоимость единого объекта недвижимости, определяемая в рамках затратного подхода, равна сумме стоимости земельного участка и стоимости улучшений на этом участке.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

Сзатр = Сз.у + Сн.с - Из

где,

Сзатр - стоимость объекта оценки;

Сз.у - стоимость земельного участка;

Сн.с - стоимость нового строительства;

Из - износ объекта оценки.


В связи с этим обстоятельством Оценщик в данном разделе определил стоимость объекта оценки также с учетом стоимости прав на земельный участок.


9.1. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и максимальное конструкторско-технологическое сходство), определяющим его стоимость.

Сравнительный поход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Данный метод применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов, после чего цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

  • Выбор среды сделок - исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

  • Сбор и проверка данных - отбор информации с целью повышения её достоверности и получения подтверждения того, что совершённые сделки произошли в свободных рыночных условиях.

  • Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

  • Анализ и сравнение данных - сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены сравниваемых объектов.

Корректировка цен - любое отличие условий продаж сравниваемого объекта от рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе в виде внесения корректировок в цену аналога. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.

  • Согласование скорректированных цен - установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей (в условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей).

Определение стоимости в рамках сравнительного подхода может производиться различными методами. В отчете использован метод прямого сравнения продаж. В связи с отсутствием достаточного количества открытой информации о свершившихся сделках, в отчете использована информация по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

При сборе информации о предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки и проведении отбора информации с целью повышения её достоверности необходимо определять однородность такой выборки.



Определение однородности совокупности цен аналогов.

Для определения однородности совокупности цен аналогов определяется коэффициент вариации по формуле:

где:

- коэффициент вариации;

σ - стандартное отклонение;

- среднеарифметическое значение стоимостей аналогов.

Значения σ и рассчитываются по формулам:

где:

- стоимость i-го аналога;

n - количество аналогов;

kn - коэффициент, зависящий от объема выборки


Значения коэффициента kn в зависимости от объема выборки приведены ниже в таблице

Объем выборки

kn

Объем выборки

kn

3

1,1284

10

1,028

4

1,0853

12

1,023

5

1,064

15

1,018

6

1,0506

20

1,013

7

1,0423

25

1,01


Коэффициент вариации выборки не должен превышать 33%. Это означает, что подобранная выборка цен на аналоги является однородной по своим значениям и полученные результаты можно применять для определения стоимости.

В случае если коэффициент вариации более 33%, необходимо подбирать другие аналоги.

По результатам расчетов в качестве итоговой стоимости принимается средняя величина цены предложения со средними потребительскими качествами как наиболее вероятное и обоснованное при данной выборке.

В настоящем отчете стоимость объекта оценки определялась методом сравнения продаж.


Метод сравнения продаж

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с объектами недвижимости, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с объектами недвижимости допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта недвижимости;

расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта недвижимости устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами недвижимости.

Так как основными ценообразующими характеристиками объекта, помимо количественного (площадь), являются качественные (местоположение, наличие коммуникаций и т.д.), в отчете применен метод косвенного сравнения продаж. Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.

1 этап: кодировка ценообразующих характеристик объекта. После выбора и описания ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения.

2 этап: относительная кодировка ценообразующих факторов. Производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение данного ценообразующего фактора. После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.

3 этап: расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта.

Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость объекта оказывают определенное влияние факторы, реакция рынка на которые не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо являться следствием рыночной ситуации на момент сделки.

4 этап: определение наиболее вероятной величины удельного показателя стоимости объекта оценки (руб. за 1 кв. м.) Определяется следующим образом:

а) определяется валовая коррекция в процентах суммы кодов объекта-аналога по отношению к сумме кодов объекта оценки, по формуле

Сумма кодов объекта аналога

1 - -----------------------------------

Сумма кодов объекта оценки


б) определяется рейтинг (приоритет) объекта аналога по валовой коррекции;

в) определяется доля влияния аналога;

г) определяется удельный показатель стоимости объекта оценки, как сумма средневзвешенных удельных показателей стоимости объектов аналогов


Расчет стоимости объекта оценки

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж было прове­дено изучение рынка продаж коммерческой недвижимости офисного назначения, расположенной в Центральном административном округе г. Омска. В ходе изучения рынка Оценщиком было выявлено 4 предложения о продаже аналогичных объектов производственно-складского назначения, приблизительно однородных по цене.

Определение стоимости объекта оценки №5 в рамках сравнительного подхода не проводилось, так как в ходе изучения рынка Оценщиком не было выявлено ни одного предложения о продаже аналогичных объектов аналогичного назначения.

В отчете использованы цены предложений, о продаже помещений опубликованные в СМИ - сайты сети Интернет, газеты "Проспект", "Новый адрес", "Недвижимость» (Приложение к Отчету)

Перечень аналогов и их характеристики представлены в Таблице №1


Таблица №1

аналога

Место расположения

Площадь объекта, кв. м.

Цена предложения, руб.

Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.

Текст объявления

Источник информации

СМИ (журнал, Интернет-сайт)

Агентство недвижимости

телефон

1

г. Омск, ЦАО, ул. 22 Партсъезда

13 160,00

180 000 000,00

13 677,81

зем.уч. 2,4га в собств., пл. строений 13160 кв.м н=6,5м, 1,2/2эт, 400квт, ж/д тупик, под пр-во, склады, логистический центр , центральные коммуникации, отд вход.

http://omsk.mlsn.ru

АРКАДА-СТИЛЬ

98-96-03

2

г. Омск, ЦАО, ул. 22 Партсъезда

2 400,00

25 000 000,00

10 416,67

производственное помещение с абк зем. участок в собств,все ком-ции,гаражный бокс 1100кв.м

АРКАДА-СТИЛЬ

453-528

3

г. Омск, ЦАО, ул. Пристанционная

775,00

11 300 000,00

14 580,65

предлагаем к продаже производственное помещение в промышленном районе центрального административного округа г. омска по ул. пристанционная 17. объект — двухэтажное кирпично-панельное строение, общей площадью 775,40 кв. м. в состав данного помещения входят: производственные площади - 531 кв. м., гараж — 68,2 кв.м., а также бытовые, складские и вспомогательные помещения — 175 кв.м. высота потолка составляет 5,6 м. коммуникации — вода, канализация в городскую сеть, электричество ...


АЛЫЕ ПАРУСА

433-480, 488-151

4

г. Омск, ЦАО, ул. 2-я Производственная

2 274,00

30 000 000,00

13 192,61

производственно-складской комплекс, р-н ул. 2 производственная. состав: ж/б склад-гараж пл. 1424,4 кв.м, бетонный пол, окна, 6 ворот. высота 7,2 м. кирпично-бетонный склад-гараж пл. 546,3 кв.м, высота 6,7 м с антресольным этажом пл. 43,1 кв.м. 3 ворот. кирпичный склад пл. 303 кв.м, высота 5,1 м, 4 ворот. коммуникации: отопление, вода, эл-во (мощность до 150 квт). з/у пл. 10471 кв.м в собственности, асфальтирован, частично огорожен бетонным забором. хорошая логистика. удобно и ...


АВЕСТА-РИЭЛТ

37-10-47

Среднее значение удельного показателя стоимости руб. за 1 кв.м.

12 966,93

Дополнительная техническая информация об объектах-аналогах была установлена в ходе телефонных переговоров


Максимальное значение:

14 580,65

Минимальное значение:

10 416,67

Среднее значение удельного показателя стоимости руб. за 1 кв.м.

12 966,93

Стандартное отклонение:

1 794,83

kn

1,0853

Коэффициент вариации <33%:

15,02%

Коэффициент вариации лежит в допустимых пределах, соответственно выборка аналогов однородна


В таблицах №2; представлена система кодировки ценообразующих факторов для производственно-складских помещений

Таблица №2

п/п

Фактор

Значение

Код

Вес, %

1

Место расположения

В центральной части города, на центральных магистралях

4

19,23

Вблизи центральной части города (тихий центр)

3

На центральных магистралях районов города

2

Прочие улицы р-нов города

1

2

Материал стен

Кирпич, железобетон

2

5,77

Сэндвич панели

1

3

Транспортная доступность

Хорошая

2

5,77

Удовлетворительная

1

4

Проходимость

Высокая

3

11,54

Средняя

2

Низкая

1

5

Парковка

Есть

2

5,77

Нет

1

6

Отдельный вход

Есть

2

5,77

Нет

1

4

Этаж расположения

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

3

11,54

выше 2 этажа

2

Цоколь

1

8

Техническое состояние

Проведен хороший ремонт

3

11,54

Ремонт не требуется

2

Требуется ремонт

1

9

Средства связи

Средствами связи обеспечено

2

5,77

Средствами связи не обеспечено

1

10

Охрана, сигнализация

Есть

2

5,77

Нет

1

11

Площадь объекта

до 1000 кв. м.

3

11,54

до 5000 кв. м.

2

от 5000 кв.м.

1

Итого

52

100


Исходные данные и результаты расчета стоимости объектов оценки представлены в Таблицах № №3-5

В Таблице №3 представлены характеристики аналогов и объекта оценки.

Таблица №3

/№

Адрес

Место расположения

Материал стен

Транспортная доступность

Проходимость

Парковка

Отдельный вход

Этаж расположения

Техническое состояние

Средства связи

Охрана, сигнализация

Площадь объекта

1

г. Омск, ЦАО, ул. 22 Партсъезда

На центральных магистралях районов города

Кирпич, железобетон

Хорошая

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи обеспечено

есть

13 160,00

2

г. Омск, ЦАО, ул. 22 Партсъезда

На центральных магистралях районов города

Кирпич, железобетон

Хорошая

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи обеспечено

есть

2 400,00

3

г. Омск, ЦАО, ул. Пристанционная

На центральных магистралях районов города

Кирпич, железобетон

Хорошая

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи обеспечено

есть

775,00

4

г. Омск, ЦАО, ул. 2-я Производственная

На центральных магистралях районов города

Кирпич, железобетон

Хорошая

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи обеспечено

есть

2 274,00

Объект оценки №1

Объект незавершенного строительства склад-магазин, назначение: нежилое., Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

Прочие улицы р-нов города

Сэндвич панели

Удовлетворительная

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи обеспечено

есть

1 091,20

Объект оценки №2

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое., Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

Прочие улицы р-нов города

Сэндвич панели

Удовлетворительная

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи не обеспечено

есть

2 713,70

Объект оценки №3

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

Прочие улицы р-нов города

Кирпич, железобетон

Удовлетворительная

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Ремонт не требуется

Средствами связи не обеспечено

есть

2 001,40

Объект оценки №4

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

Прочие улицы р-нов города

Кирпич, железобетон

Удовлетворительная

Средняя

есть

есть

Одноэтажное, либо первый, второй этаж

Требуется ремонт

Средствами связи не обеспечено

есть

781,30







В Таблице №4 представлены коды, присвоенные аналогам и объекту оценки.

Таблица №4

аналога

Место расположения

Материал стен

Транспортная доступность

Проходимость

Парковка

Отдельный вход

Этаж расположения

Техническое состояние

Средства связи

Охрана, сигнализация

Площадь объекта

1

2

2

2

2

2

2

3

2

2

2

1

2

2

2

2

2

2

2

3

2

2

2

2

3

2

2

2

2

2

2

3

2

2

2

3

4

2

2

2

2

2

2

3

2

2

2

2

Объект оценки №1

1

1

2

2

2

2

3

2

2

2

2

Объект оценки №2

1

1

1

2

2

2

3

2

1

2

2

Объект оценки №3

1

2

1

2

2

2

3

2

1

2

2

Объект оценки №4

1

2

1

2

2

2

3

1

1

2

3

Максимальное значение кода

4

2

2

3

2

2

3

3

2

2

3




В Таблице №5 представлен расчет коэффициента качества и вероятного размера стоимости объекта оценки.

Таблица №5

аналога

Место расположения

Материал стен

Транспортная доступность

Проходимость

Парковка

Отдельный вход

Этаж расположения

Техническое состояние

Средства связи

Охрана, сигнализация

Площадь объекта

Сумма кодов

Валовая коррекция в %% по отношению к сумме кодов объекта оценки

Рейтинг по валовой коррекции

Доля влияния аналога

Удельный показатель стоимости руб./кв.м.

Скорректированный удельный показатель стоимости, руб.кв.м.

Средневзвешенный удельный показатель стоимости, руб./кв.м.

1

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,33

9,17

-11,11%

3

37,50%

13 677,81

12 158,05

4 559,27

2

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-15,15%

2

25,00%

10 416,67

8 838,38

2 209,60

3

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

9,83

-19,19%

1

12,50%

14 580,65

11 782,34

1 472,79

4

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-15,15%

2

25,00%

13 192,61

11 193,73

2 798,43

Вес коректировки, %

19,23

5,77

5,77

11,54

5,77

5,77

11,54

11,54

5,77

5,77

11,54

100,00

Итого:

8,00

100,00%

Объект оценки №1

0,25

0,50

0,50

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

8,25

*

*

*

*

*

11 040,09

аналога

Место расположения

Материал стен

Транспортная доступность

Проходимость

Парковка

Отдельный вход

Этаж расположения

Техническое состояние

Средства связи

Охрана, сигнализация

Площадь объекта

Сумма кодов

Валовая коррекция в %% по отношению к сумме кодов объекта оценки

Рейтинг по валовой коррекции

Доля влияния аналога

Удельный показатель стоимости руб./кв.м.

Скорректированный удельный показатель стоимости, руб.кв.м.

Средневзвешенный удельный показатель стоимости, руб./кв.м.

1

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,33

9,17

-18,28%

3

37,50%

13 677,81

11 177,57

4 191,59

2

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-22,58%

2

25,00%

10 416,67

8 064,52

2 016,13

3

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

9,83

-26,88%

1

12,50%

14 580,65

10 661,12

1 332,64

4

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-22,58%

2

25,00%

13 192,61

10 213,64

2 553,41

Вес коректировки, %

19,23

5,77

5,77

11,54

5,77

5,77

11,54

11,54

5,77

5,77

11,54

100,00

Итого:

8,00

100,00%

Объект оценки №2

0,25

0,50

0,50

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

0,50

1,00

0,67

7,75

*

*

*

*

*

10 093,76

аналога

Место расположения

Материал стен

Транспортная доступность

Проходимость

Парковка

Отдельный вход

Этаж расположения

Техническое состояние

Средства связи

Охрана, сигнализация

Площадь объекта

Сумма кодов

Валовая коррекция в %% по отношению к сумме кодов объекта оценки

Рейтинг по валовой коррекции

Доля влияния аналога

Удельный показатель стоимости руб./кв.м.

Скорректированный удельный показатель стоимости, руб.кв.м.

Средневзвешенный удельный показатель стоимости, руб./кв.м.

1

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,33

9,17

-11,11%

3

37,50%

13 677,81

12 158,05

4 559,27

2

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-15,15%

2

25,00%

10 416,67

8 838,38

2 209,60

3

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

9,83

-19,19%

1

12,50%

14 580,65

11 782,34

1 472,79

4

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-15,15%

2

25,00%

13 192,61

11 193,73

2 798,43

Вес коректировки, %

19,23

5,77

5,77

11,54

5,77

5,77

11,54

11,54

5,77

5,77

11,54

100,00

Итого:

8,00

100,00%

Объект оценки №3

0,25

1,00

0,50

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

0,50

1,00

0,67

8,25

*

*

*

*

*

11 040,09

аналога

Место расположения

Материал стен

Транспортная доступность

Проходимость

Парковка

Отдельный вход

Этаж расположения

Техническое состояние

Средства связи

Охрана, сигнализация

Площадь объекта

Сумма кодов

Валовая коррекция в %% по отношению к сумме кодов объекта оценки

Рейтинг по валовой коррекции

Доля влияния аналога

Удельный показатель стоимости руб./кв.м.

Скорректированный удельный показатель стоимости, руб.кв.м.

Средневзвешенный удельный показатель стоимости, руб./кв.м.

1

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,33

9,17

-11,11%

3

37,50%

13 677,81

12 158,05

4 559,27

2

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-15,15%

2

25,00%

10 416,67

8 838,38

2 209,60

3

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

9,83

-19,19%

1

12,50%

14 580,65

11 782,34

1 472,79

4

0,50

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

1,00

0,67

1,00

1,00

0,67

9,50

-15,15%

2

25,00%

13 192,61

11 193,73

2 798,43

Вес коректировки, %

19,23

5,77

5,77

11,54

5,77

5,77

11,54

11,54

5,77

5,77

11,54

100,00

Итого:

8,00

100,00%

Объект оценки №4

0,25

1,00

0,50

0,67

1,00

1,00

1,00

0,33

0,50

1,00

1,00

8,25

*

*

*

*

*

11 040,09

Доступная достоверная информация о свершившихся сделках купли-продажи объектов коммерческой недвижимости отсутствует, поэтому при расчетах, как правило, применяется корректировка на уторговывание. По результатам консультаций со специалистами риэлторских компаний "Ледон", "Этаж", "Открытый мир", "Миэль" и продавцами объектов недвижимости, а также на основании данных изложенных в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска» настоящего отчета установлено, что корректировка на уторговывание в случае продажи производственно-складских помещений составляет от 7-21%.

Анализируя ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и принимая во внимание конкретную ситуацию с объектом оценки, а именно:

- анализ рынка показал, что количество предложений о продаже производственно-складских помещений в данном районе ограничено. Принимая во внимание вышеизложенное, оценщик пришел к выводу, что в данном случае значение корректировки на уторговывание должно иметь среднее значение - 14%. Для объекта оценки № 4 корректировки на уторговывание принята в размере 21%, учитывая его техническое состояние. Исходные данные и результаты расчета стоимости объектов оценки представлены в Таблице №6

Таблица №6

Объект оценки

Площадь, кв. м

Удельный показатель стоимости (руб./кв.м)

Поправка на уторговывание, %

Стоимость объекта, определенная сравнительным подходом, руб.

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

1 091,20

11 040,09

14,00

10 360 375,00

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

2 713,70

10 093,76

14,00

23 556 647,00

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

2 001,40

11 040,09

14,00

19 002 250,00

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

781,30

11 040,09

21,00

6 814 243,00


9.2. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, обусловленных правами владения или иными имущественными правами на данный объект (в данном случае, от предоставления объекта оценки в аренду).

Метод прямой капитализации наиболее применим, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом роста или падения доходы для объектов, используемых наиболее эффективным способом и не требующих на дату оценки больших капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, с малыми рисками и, главным образом, в случаях «системной оценки», т.к. только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектами оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков применим, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер (т.е. рынок и доход нестабильны) и когда на дату оценки требуются большие капитальные вложения в ремонт или реконструкцию объекта оценки (т.е. объект оценки находится в стадии строительства или реконструкции).

Выбор применяемых методов осуществляется исходя из имеющейся у Оценщика информации.

При выборе метода необходимо учитывать следующие факторы:

- цель оценки;

- вид оцениваемой стоимости;

- тип объекта;

- надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта, так и общего характера.


Региональные особенности.

Поскольку исследуемый сектор недвижимости называется коммерческим, логично предполагает извлечение дохода от ее сдачи в аренду.

Необходимо отметить особенности, касающиеся процедуры заключения договоров аренды зданий и помещений. Здесь важным вопросом является распределение ответственности между арендатором и арендодателем.

Так, в результате анализа доступной информации о практике заключения договоров аренды следует отметить следующее:

Арендодатель - собственник преимущественно предпочитает принимать финансовое участие в содержании объекта недвижимости относительно следующих составляющих:

- постоянный налог на имущество; земельный участок;

- расходы на капитальный ремонт здания/помещения.

В свою очередь в обязанности арендатора, помимо арендной платы, входят эксплуатационные расходы, которые включают в себя: коммунальные платежи, расходы по эксплуатации здания.


Порядок расчетов стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Объект оценки на дату оценки не требует значительных капитальных вложений. Договоры аренды заключаются, как правило, с условием изменения арендной ставки один раз в год. Таким образом, доходы от сдачи помещений в аренду являются стабильными в течение года.

Исходя из выше сказанного, в отчете может быть применен метод прямой капитализации.


Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости объекта недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного доход (ЧОД) в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации.

Базовая формула расчета выглядит следующим образом:

Рс= ЧОД/Ск.

где;

Рс - стоимость объекта недвижимости (руб.);

Ск - ставка капитализации (%).

ЧОД - чистый операционный доход (ЧОД) (руб.) - это та часть действительного валового дохода, которая остается в распоряжении владельца объекта аренды после выплаты всех операционных расходов. Именно ЧОД и определяет доходность объекта, а, следовательно, и его стоимость.

Величина ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ДВД - ОР

где:

ОР - операционные расходы.

Операционные расходы (ОР) - расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход, приносимый объектом недвижимости с учетом реальных потерь и недополучений.

Размер ДВД определяется по формуле: ДВД=ПВД - Потери

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости.

Размер ПВД определяется по формуле: ПВД = Ар*12

где: Ар - Арендная ставка (руб./мес.) представляет собой потенциальный валовый доход, который может быть получен от сдачи объекта в аренду.

Потери от незанятости помещений определены по результатам анализа рынка аренды деловой недвижимости и консультаций со специалистами отдела коммерческой недвижимости риэлтерских компаний по типичному сроку поиска нового арендатора в случае прекращения договора аренды для аналогичных объектов и принимаются равными 8,22% от ПВД, исходя из того, что при смене арендатора помещение может оставаться не занятым до 30 дней.

Потери от недосбора арендной платы принимаются в размере 8,22% от ПВД, что может быть вызвано задержкой арендной платы до 30 дней.

Принимая во внимание то, что оценка производится для изменения ставки аренды по действующему договору, в связи, с чем величина потерь от незанятости помещений, применяемая при расчетах доходным подходом принята равной нулю.

В соответствии с отчетом «Маркетинговое исследование и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москва: перспективы развития комплексного управления офисной, торговой и складской недвижимостью» ООО «Рестко» (http://www.restko.ru/index.php?level=99&info=418) «стоимость услуг управления зависит от их объема и в среднем составляет примерно 3-5% от арендной платы».

В ходе исследования Оценщиком было установлено, что в европейских странах стоимость по услуг по управлению доходной недвижимостью составляет от 3% -13% от арендной платы (http://www.german-estate.ru/modules.php?name=Content&pa=showpage&pid=2, http://www.runiga.ru/rasjodi-na-upravlenie-schveizaria.html).

По результатам консультаций со специалистами риэлторских компаний "Ледон", "Этаж", "Открытый мир", "Миэль" и арендодателями объектов недвижимости Оценщиком установлено, расценки управляющих компаний составляют от 2 до 10 % от доходов, получаемых собственником от объекта недвижимости.

Оценщик считает необходимым отметить, что как выяснилось в ходе исследования размер стоимости подобных услуг для Москвы и г. Омска находится в одном диапазоне, все дело в стоимости самой арендной платы.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также местоположение и технические характеристики объекта оценки Оценщик считает корректным принять годовые операционные расходы (ОР) для объекта оценки равными минимальному значению - 2% от ДВД.


Расчет ставки капитализации

Ск - Ставка (коэффициент) капитализации - такая норма дохода для собственности, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и стоимостью собственности. При недостатке достоверных и сопоставимых рыночных данных о сделках купли-продажи по объектам-аналогам, для определения ставки капитализации в данном анализе наиболее предпочтительным представляется кумулятивный метод, основанный на предпосылке, что искомая ставка составлена из ряда факторов риска, в совокупности представляющих характеристику общей прибыли, требуемой для компенсации совокупного риска. При определении ставки капитализации обычно исходят из так называемого безопасного или гарантированного уровня доходности финансовых инвестиций (безрисковая доходность) и премии за риски, отражающие все возможные риски по конкретному объекту оценки.

Таким образом, кумулятивный метод предполагает суммирование следующих элементов:

1. Безрисковая ставка (Бс) - определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени. Нами использован прямой метод определения безрисковой ставки (основан на выборе в качестве безрисковой, либо процентной ставки наиболее надежного банка страны, либо ее оценке как средневзвешенной по уровню рисков из процентных ставок наиболее известных финансовых учреждений страны). Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по рублевым депозитам банков высшей категории надежности.

В качестве «безрисковой ставки» нами выбрана ставка одного из наиболее надежных банков -СБЕРБАНКА РФ (www.sbrf.ru , Омское отделение №8634, г.Омск, ул. Жукова, д. 4/1, тел.27-98-09, 29-94-93, 56-45-32) по депозитам юридических лиц в размере от 1 000 000 руб. на срок от 1 года и которая равна - 5,61 % годовых, по состоянию на дату оценки.


2. Премии за риски:

Рл -поправка на ликвидность (это поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора; показывает, насколько быстро объект может быть реализован в условиях сложившегося рынка). Значение Рл рассчитывается по формуле

Рл = Бс/12*tр

где;

- Бс - безрисковая ставка;

- 12 - число месяцев в году;

- tр - срок реализации. Принят на основании сведений изложенных в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости», принято среднее значение - 8 месяцев для объектов оценки №№ 1-3; Для объекта оценки №4 принято значение - 11 месяцев, принимая во внимание его техническое состояние.


Поправка на ликвидность

Объекты оценки №№ 1-3

Безрисковая ставка, %

5,61

Предположительный срок реализации объекта, мес.

8,00

Величина поправки на низкую ликвидность

3,74

Поправка на ликвидность

Объекты оценки №4

Безрисковая ставка, %

5,61

Предположительный срок реализации объекта, мес.

11,00

Величина поправки на низкую ликвидность

5,14


Нв - норма возврата капитала. Процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору. Норма возврата капитала определяется по формуле:

Нв = 1/Тэж, (лет)*100%.

где;

Тэж - срок экономической жизни, определяется как оставшийся срок эксплуатации объекта недвижимости по формуле :

Тэж =(ФЗ - (Дата оценки - Дата ввода в эксплуатацию))

где;

ФЗ- нормативный срок физической жизни зданий.

Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены Постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства в 1984 г.


Норма возврата капитала


Дата ввода объекта в эксплуатацию, год

2007

Срок экономической жизни, лет

93

Норма возврата капитала, %

1,08


Ри - поправка на риск инвестора.

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Динамичный

1


Увеличение числа конкурентов

Динамичный


1



Изменение федерального или местного законодательства

Динамичный


1

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

Статичный

1

Неэффективный менеджмент

Динамичный

1



Криминогенные факторы

Динамичный

1

Количество наблюдений

3

3

0

0

0

0

0

0

0

0

Средневзвешенное значение

1,50

3

6

0

0

0

0

0

0

0

0


Итоги расчета ставки капитализации для «Объектов оценки» представлены в таблице №7.


Таблица №7

Наименование показателя

Обозначение

Ед.изм.

Значение

Объекты оценки №№ 1-3

Безрисковая ставка

Бс

%

5,61

Поправка на риск вложения в объект недвижимости

Ри

%

1,50

Поправка на низкую ликвидность

Рл

%

3,74

Норма возврата капитала

Нк

%

1,08

Годовая ставка капитализации

Ск

%

11,93


Наименование показателя

Обозначение

Ед.изм.

Значение

Объекты оценки № 4

Безрисковая ставка

Бс

%

5,61

Поправка на риск вложения в объект недвижимости

Ри

%

1,50

Поправка на низкую ликвидность

Рл

%

5,14

Норма возврата капитала

Нк

%

1,08

Годовая ставка капитализации

Ск

%

13,33


Расчет налога на имущество

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

Значение ставки налога

до 300 000

0,09%

300 000 - 500 000

0,29%

более 500 000

1,99%


Исходные данные и результаты расчета налога на имущество представлены в Таблице №8

Таблица №8

п/п

Показатели

Значение

Объект оценки №1

1

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

8 125 302,00

2

Ставка налога, %

1,99

3

Налог на имущество, руб.

161 693,51

Объект оценки №2

1

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

2 372 263,00

2

Ставка налога, %

1,99

3

Налог на имущество, руб.

47 208,03

Объект оценки №3

1

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

3 761 268,00

2

Ставка налога, %

1,99

3

Налог на имущество, руб.

74 849,23

Объект оценки №4

1

Инвентаризационная стоимость объекта оценки по техпаспорту, руб.

Не представлена


Расчет арендной ставки

Для определения арендной ставки использован метод прямого сравнения продаж. В связи с отсутствием достаточного количества открытой информации о свершившихся сделках, в отчете использована информация по предложениям об аренде объектов, аналогичных оцениваемому.

Метод сравнения продаж

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с помещениями, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с помещениями допускается использование цен предложения (спроса).

Последовательность действий при методе сравнения продаж изложена в Разделе 9.1. настоящего Отчете подраздел «Метод сравнения продаж».

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж было прове­дено изучение рынка аренды производственно-складских помещений. Оценщиком в ходе изучения рынка было выявлено 3 предложения производственно-складских помещений, приблизительно однородных по цене.

Определение стоимости объекта оценки № 5 в рамках доходного подхода не проводилось, так как в ходе изучения рынка Оценщиком не выявлено ни одного предложения о сдачи в аренду аналогичных объектов аналогичного назначения.

В отчете использованы цены предложений, об аренде аналогичных помещений опубликованные в СМИ - сайты сети Интернет, газеты "Проспект", "Новый адрес", "Недвижимость» (Приложения к Отчету)

Перечень аналогов и их характеристики представлены в Таблицах №9

Таблица №9

аналога

Место расположения

Площадь объекта, кв. м.

Стоимость объекта, руб.

Удельный показатель стоимости руб./кв.м. в месяц

Текст объявления

Источник информации

СМИ (журнал, Интернет-сайт)

Агентство недвижимости

телефон

1

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября

500,00

60 000,00

120,00

Производственно-складское

http://omsk.mlsn.ru

ОРИОН

16.02.3236

2

г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября

800,00

128 000,00

160,00

Производственно-складское

777 СЕРВИС

504-075, 89503375135

3

г. Омск, ЦАО, ул. Челюскинцев

2 600,00

416 000,00

160,00

Производственно-складское


ЗОЛОТОЙ ВЕК

483701,8914

Среднее значение удельного показателя стоимости (руб./ кв.м.)

146,67

Дополнительная техническая информация об объектах-аналогах была установлена в ходе телефонных переговоров:

- в стоимость аренды входит стоимость за пользование вспомогательными помещениями (лестничная клетка, коридор и т. п.)

Результат расчета коэффициента вариации


Максимальное значение:

160,00

Минимальное значение:

120,00

Среднее значение удельного показателя стоимости (руб./кв.м.)

146,7

Стандартное отклонение:

23,09

kn

1,1284

Коэффициент вариации <33%:

17,77%


Коэффициент вариации лежит в допустимых пределах, соответственно выборка аналогов однородна

Доступная достоверная информация о свершившихся сделках аренды объектов коммерческой недвижимости отсутствует, поэтому при расчетах, как правило, применяется корректировка на уторговывание. По результатам консультаций со специалистами риэлторских компаний "Ледон", "Этаж", "Открытый мир", "Миэль" и арендодателями объектов недвижимости, а также на основании данных изложенных в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Омска» настоящего отчета установлено, что корректировка на уторговывание в случае аренды:

- Производственно-складских помещений от 5-17%.


Анализируя конкретную ситуацию с объектом оценки:

Анализируя ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и принимая во внимание конкретную ситуацию с объектом оценки, а именно:

- анализ рынка показал, что количество предложений об аренде подобных помещений в данном районе ограничено. Принимая во внимание вышеизложенное, оценщик пришел к выводу, что в данном случае значение корректировки на уторговывание должно иметь следующие значения:

- для производственно-складских помещений составляет среднее значение от 11%.

- Для объекта оценки № 4 корректировки на уторговывание принята в размере 17%, учитывая его техническое состояние

Исходные данные и результаты расчета стоимости арендной ставки для объектов оценки представлены в Таблице №10

Таблица №10

Объект оценки

Арендная ставка (руб./кв.м в месяц)

Поправка на уторговывание, %

Арендная ставка , определенная сравнительным подходом, руб./ кв.м. в месяц

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

146,67

11,00

131,00

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

146,67

11,00

131,00

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

146,67

11,00

131,00

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

146,67

17,00

122,00


Расчет стоимости «Объекта оценки»

Исходные данные и результаты расчета стоимости объекта оценки представлены в Таблице №11

Таблица №11

Наименование показателя

Значение

Объект оценки № 1

Арендная ставка за 1 кв. м площади, руб. в мес.

131,00

Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м

1 091,20

Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.

1 715 366,40

Потери от незанятости помещений (8,2% от ПВД), руб.

140 989,02

Потери от недосбора арендной платы (8,2% от ПВД - потери от незанятости), руб.

129 400,88

Действительный валовый доход (ДВД), руб.

1 444 976,50

Эксплуатационные расходы

Расходы на управление, руб. (2%, от ПВД, по данным компаний Элеон, Открытый мир)

34 307,33

Налог на имущество, руб.

161 693,51

Итого эксплуатационные расходы, руб.

196 000,84

Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

1 248 975,66

Ставка капитализации

0,12

Стоимость объекта оценки: (руб.)

10 473 354,00

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

Наименование показателя

Значение

Объект оценки № 2

Арендная ставка за 1 кв. м площади, руб. в мес.

131,00

Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м

2 713,70

Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.

4 265 936,40

Потери от незанятости помещений (8,2% от ПВД), руб.

350 624,91

Потери от недосбора арендной платы (8,2% от ПВД - потери от незанятости), руб.

321 806,42

Действительный валовый доход (ДВД), руб.

3 593 505,07

Эксплуатационные расходы

Расходы на управление, руб. (2%, от ПВД, по данным компаний Элеон, Открытый мир)

85 318,73

Налог на имущество, руб.

47 208,03

Итого эксплуатационные расходы, руб.

132 526,76

Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

3 460 978,30

Ставка капитализации

0,12

Стоимость объекта оценки: (руб.)

29 022 225,00

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое., Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

Наименование показателя

Значение

Объект оценки № 3

Арендная ставка за 1 кв. м площади, руб. в мес.

131,00

Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м

2 001,40

Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.

3 146 200,80

Потери от незанятости помещений (8,2% от ПВД), руб.

258 591,85

Потери от недосбора арендной платы (8,2% от ПВД - потери от незанятости), руб.

237 337,72

Действительный валовый доход (ДВД), руб.

2 650 271,23

Эксплуатационные расходы

Расходы на управление, руб. (2%, от ПВД, по данным компаний Элеон, Открытый мир)

62 924,02

Налог на имущество, руб.

74 849,23

Итого эксплуатационные расходы, руб.

137 773,25

Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

2 512 497,98

Ставка капитализации

0,12

Стоимость объекта оценки: (руб.)

21 068 691,00

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

Наименование показателя

Значение

Объект оценки № 4

Арендная ставка за 1 кв. м площади, руб. в мес.

122,00

Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м

781,30

Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.

1 143 823,20

Потери от незанятости помещений (8,2% от ПВД), руб.

94 012,87

Потери от недосбора арендной платы (8,2% от ПВД - потери от незанятости), руб.

86 285,78

Действительный валовый доход (ДВД), руб.

963 524,55

Эксплуатационные расходы

Расходы на управление, руб. (2%, от ПВД, по данным компаний Элеон, Открытый мир)

22 876,46

Налог на имущество, руб.

7 871,68

Итого эксплуатационные расходы, руб.

30 748,15

Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

932 776,41

Ставка капитализации

0,13

Стоимость объекта оценки: (руб.)

6 998 744,00

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД


9.3. Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо на замещение объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Затратный поход применяется, когда существует возможность заменить объект другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устаревание, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3. Расчет выявленных видов износа;

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка

Общая формула затратного подхода имеет вид:

Сзатр = Сз.у + Сн.с - Из

где,

Сзатр - стоимость объекта оценки;

Сз.у - стоимость земельного участка;

Сн.с - стоимость нового строительства;

Из - износ объекта оценки.


Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости


Расчет восстановительной стоимости объекта оценки № 1 произведен индексно-базисным методом, основанным на расчете стоимости единицы строительной продукции (1 куб.м. или 1 кв.м.), с использованием Сборника укрупненных показателей стоимости строительства «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ-2005, посредством проведения необходимых корректировок. Для перехода от базисных цен 2005 г. к ценам 2014 г.. использовались индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ СМР (И 05-13) публикуемых в журнале «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ 2013 №79, 4 квартал 2013 г.)

Основная формула расчета:


ВС =УС 0505-ддо * О * К н * К ркк +Ппр+ НДС





где:

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки.

УС04 - стоимость строительства на единицу строительного объема (или иного удельного измерителя) в ценах 2005 г.; определяется на основании Сборника УПСС (базисный стоимостной показатель).

О - строительный объем в кубических метрах.

К н - коэффициент, учитывающий возможные несоответствия между объектом оценки и аналогом из Сборника УПСС.

К ркк - регионально-климатический коэффициент пересчета базисного удельного показателя, приведенного в соответствующем сборнике УПСС, в цены, соответствующие региону, в котором находится объект.

Принимается в соответствии с данными публикуемыми в журнале «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ 2013 №79, 4 квартал 2013 г.),

И 04 -ДОО - индекс пересчета стоимости строительства из цен 2004 г. в цены на дату оценки объекта, рассчитан в соответствии с данными публикуемыми в журнале «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ 2013 №79, 4 квартал 2013 г.),

НДС - сумма налога на добавленную стоимость (по ставке 18 %).

Ппр - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.



Расчет восстановительной стоимости объектов оценки №№ 2, 3, 4, произведен индексно-базисным методом, основанным на расчете стоимости единицы строительной продукции (1 куб.м. или 1 кв.м.), с использованием Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, посредством проведения необходимых корректировок. Для перехода от базисных цен 1969 г. к ценам 1984 г. использовались индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ СМР (И 69-84). Перевод цен 1984 г. к уровню цен на дату оценки производился с помощью расчетных индексов стоимости СМР (И 84-ДОО), разработанных ЗАО «Сибирский региональный центр по ценообразования в строительстве».

Основная формула расчета:

ВС = (УС 69 * О * К н * К кл.р-на * И 69-84 * И 84-ДДО) +Ппр+ НДС




где:

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки.

УС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема (или иного удельного измерителя) в ценах 1969 г.; определяется на основании Сборника УПВС (базисный стоимостной показатель). (Приложения к настоящему Отчету)

О - строительный объем в кубических метрах.

К н - коэффициент, учитывающий возможные несоответствия между объектом оценки и аналогом из Сборника УПВС.

К кл. р-на - коэффициент пересчета базисного удельного показателя, приведенного в соответствующем сборнике УПВС, в цены, соответствующие региону, в котором находится объект.

И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 , рассчитан в соответствии с Постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства №94 от 11 мая 1983 г.

И 84 -ДОО - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки объекта, рассчитан в соответствии с Бюллетенем информационных материалов для строителей №71, Часть 1 (3 квартал 2013 г.) ЗАО «Сибирский региональный центр по ценообразования в строительстве».

Ппр - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.


Определение ставки прибыли предпринимателя

Ппр - прибыль застройщика (коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя) определяется аналитическим методом, предложенным сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д.Кузнецовым и д.т.н., профессором Е.С.Озеровым. Расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства нового проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.


Величина прибыли предпринимателя определяется по формуле:





где;

Ппр - прибыль предпринимателя;

N - нормативный срок строительства, лет;

С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

ya - годовая норма отдачи на вложенный капитал (ставка дисконтирования, наиболее типичная для подобных объектов).;

k - коэффициент, учитывающий то, что получение дохода от реализации проекта будет происходить в течение некоторого времени после окончания строительства.



где;

N* - период, по окончании которого произойдет продажа объекта (срок экспозиции, типичный для аналогичных объектов), лет.

Для расчета прибыли предпринимателя использованы данные, взятые из СНИП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений".

Результаты расчета коэффициента учитывающего прибыль застройщика для каждого из оцениваемых объектов, представлены в таблице №12.

Таблица №12

Наименование показателя

Обозначение

Значение

Нормативный срок строительства, в месяцах

n

9

Нормативный срок строительства, в годах

N

0,75

Доля авансового платежа в общей сумме платежей

C10

50,00%

Годовая норма отдачи на вложенный капитал (ставка дисконтирования, наиболее типичная для подобных объектов)

ya

20,00%

Время, необходимое для реализации недвижимости, в месяцах

n*

6

Время, необходимое для реализации недвижимости, в годах

N*

0,50

Коэффициент, учитывающий время на реализацию недвижимости

k

1,11

Величина прибыли предпринимателя, %

Ппр

24,00%



Результат расчета восстановительной стоимости объекта оценки представлен в Таблице №13

Таблица №13

Объект оценки

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

Исходные данные для расчетов приняты в соответствии с Сборник УПСС КО-Инвест 2005 "Общественные здания", раздел 3.9 "Транспорт", 3.9.3.116

Определение восстановительной стоимости в ценах 2014 г.

Удельный показатель стоимости на 1 куб.м. здания

Коэффициент на разницу в площади, Ко

Удельный вес (%)

Стоимость работ в ценах 2005 года, руб.

Региональный коэффициент

Поправка на площадь

Индекс удорожания И 2005-2014

1 839,53

0,93

100,00%

1 710,76

0,64

1,00

2,70

Строительный объем (куб.м.)

8 495,00

Итого Восстановительная стоимость в ценах 2014 г. (руб.)

36 917 444,97


Объект оценки

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

Определение восстановительной стоимости улучшений в ценах 1984 г.

Для расчета полной восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 года используем формулу: ПВС 84 = УС 69 * И 69-84 * К кл. * Кэт * Vпом.;
Где УС 69 - стоимость строительства на единицу объема (сб.24, таб.20) И 69-84 - индекс изменения сметной стоимости СМР (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94)

УС69 (руб.)

И 69-84

Ккл

Поправка на удельный вес

Стоимость измерителя с поправками и надбавками (руб.)

6,40

1,156

1,09

1,00

8,06

Определение восстановительной стоимости в ценах 2014 г.

Стоимость работ в ценах 1984 г., руб.

Индекс удорожания И 84-2014

Восстановительная стоимость в ценах 2014 г., (без учета НДС и с учетом прибыли предпринимателя), руб./куб.м.

8,06

134,43

1 586,22

Строительный объем, куб.м.

11 344,00

Итого восстановительная стоимость в ценах 2014 г. (руб.)

17 994 111,82


Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая

2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

Определение восстановительной стоимости улучшений в ценах 1984 г.

Для расчета полной восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 года используем формулу: ПВС 84 = УС 69 * И 69-84 * К кл. * Кэт * Vпом.;
Где УС 69 - стоимость строительства на единицу объема (сб.23, таб.23) И 69-84 - индекс изменения сметной стоимости СМР (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94)

УС69 (руб.)

И 69-84

Ккл

Поправка на удельный вес

Стоимость измерителя с поправками и надбавками (руб.)

12,40

1,156

1,00

0,63

9,03

Определение восстановительной стоимости в ценах 2014 г.

Стоимость работ в ценах 1984 г., руб.

Индекс удорожания И 84-2014

Восстановительная стоимость в ценах 2014 г., (без учета НДС и с учетом прибыли предпринимателя), руб./куб.м.

9,03

134,43

1 776,31

Строительный объем, куб.м.

15 648,20

Итого восстановительная стоимость в ценах 2014 г. (руб.)

27 796 130,89


Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

Определение восстановительной стоимости улучшений в ценах 1984 г.

Для расчета полной восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 года используем формулу: ПВС 84 = УС 69 * И 69-84 * К кл. * Кэт * Vпом.;
Где УС 69 - стоимость строительства на единицу объема (сб.23, таб.23) И 69-84 - индекс изменения сметной стоимости СМР (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94)

УС69 (руб.)

И 69-84

Ккл

Поправка на удельный вес

Стоимость измерителя с поправками и надбавками (руб.)

14,10

1,156

1,09

0,08

1,42

Определение восстановительной стоимости в ценах 2014 г.

Стоимость работ в ценах 1984 г., руб.

Индекс удорожания И 84-2014

Восстановительная стоимость в ценах 2014 г., (без учета НДС и с учетом прибыли предпринимателя), руб./куб.м.

1,42

134,43

279,57

Строительный объем, куб.м.

10 734,00

Итого восстановительная стоимость в ценах 2014 г. (руб.)

3 000 923,43


Объект оценки

Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м.

Определение восстановительной стоимости улучшений в ценах 1984 г.

Для расчета полной восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 года используем формулу: ПВС 84 = УС 69 * И 69-84 * К кл. * Кэт * Vпом.;
Где УС 69 - стоимость строительства на единицу объема (сб.23, таб.32) И 69-84 - индекс изменения сметной стоимости СМР (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94)

УС69 (руб.)

И 69-84

Ккл

Поправка на удельный вес

Стоимость измерителя с поправками и надбавками (руб.)

24,50

1,156

1,00

0,54

15,29

Определение восстановительной стоимости в ценах 2014 г.

Стоимость работ в ценах 1984 г., руб.

Индекс удорожания И 84-2014

Восстановительная стоимость в ценах 2014 г., (без учета НДС и с учетом прибыли предпринимателя), руб./куб.м.

15,29

134,43

3 008,28

Строительный объем, куб.м.

268,13

Итого восстановительная стоимость в ценах 2014 г. (руб.)

806 608,84


Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости

Стоимость воспроизводства объекта недвижимости представляет собой показатель, полученный от корректировки восстановительной стоимости объекта оценки на уровень всех видов износа по нему.


Определение всех видов износа объекта недвижимости

В рамках настоящего Отчета определение совокупного износа выполняется в следующей последовательности:

1. В процессе осмотра определяются дефекты, имеющиеся в конструктивных элементах объекта оценки.

2. На основании осмотра и «Правил оценки физического износа зданий. ВСН 53-86», определяется износ конструктивных элементов здания.

3. Определяется совокупный физический износ.

4. Определяется функциональный износ.

5. Определяется экономический износ.


Физический износ объекта недвижимости

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостный;

- метод срока жизни.


Определение физического износа объекта недвижимости

Для наиболее точного определения степени износа нами использовалось два метода: метод срока жизни и метод укрупненной оценки технического состояния


Метод срока жизни

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой;


Иф= (ЭВ/ФЖ)*100%=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100%

Где:

Иф - физический износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни -150 лет, принят в соответствии с рекомендациями, изложенными в СНИП для каменных зданий

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Для расчетов в рамках настоящего Отчета применялась формула:

Иф= (ХВ/ФЖ)*100%

где;

ХВ - хронологический возраст, определяемый как = До (дата проведения оценки) - Дс (дата ввода в эксплуатацию объекта оценки)


Метод укрупненной оценки технического состояния

Экспертные методы основываются на суждении Оценщика о фактическом состоянии здания исходя из его внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов.

Использование укрупненных показателей оправдано тем, что при определении рыночной стоимости, выявляются дефекты не для определения стоимости и проведения соответствующего ремонта, а только для наиболее полного представления о техническом состоянии здания и учета этого состояния в размере стоимости.

Для обеспечения единого подхода к оценке, при определении износа конструктивных элементов использована таблица оценки состояния (износа) в соответствии с «Правилами оценки физического износа зданий. ВСН 53-86»


конструктивный элемент

тип

износ, %

признаки износа

фундамент

Железобетонный

0-20

мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен

стены

кирпичные

21-30

отслоение и отпадение штукатурки стен, стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен

перекрытия

ж/б плиты

0-40

отдельные трещины в растянутой зоне, незначительное увлажнение местами, поверхностные отколы в растянутой зоне, прогибы

кровли

рулонные

61-80

массовые протечки, отслоение покрытия от основания, отсутствие частей покрытия, ограждающая решетка разрушена

полы

Бетонные, дощатые


41-60


прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок, стирание поверхности в ходовых местах, поражение гнилью и жучком досок, прогибы, просадки, разрушение пола


отделочные покрытия

Оштукатурено, окраска водными составами, масляная

41-50

сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен


В результате применения 2 методов определения значения физического износа, получены две величины износа объекта оценки.

Согласование результатов применения этих методов реализуется в виде сводного показателя, суммирующего показатели значений физического износа объекта оценки по каждому методу с учетом весовых долей методов по принципу объективности и обоснованности.

Преимущества и недостатки каждого метода при определении физического износа рассматриваемых объектов определяются по следующим критериям:

  • Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится определение физического износа.

  • Способность учитывать фактическое техническое состояние здания.

Метод срока жизни при определении показателя физического износа учитывает лишь соотношение значений эффективного возраста и срока экономической жизни, которое выражается формулой. Но математическая формула не учитывает реальное техническое состояние здания или сооружения, которое зависит от условий эксплуатации, технического обслуживания (надлежащий уход, своевременное проведение ремонтов).

Данный метод полезен при планировании проведения ремонтных работ, для определения сроков проведения соответствующего ремонта, либо для объектов с незначительным износом


Метод укрупненной оценки технического состояния наиболее реально отражает фактическое техническое состояние здания или сооружения. Использование укрупненных показателей оправдано тем, что при определении рыночной стоимости, выявляются дефекты не для определения стоимости и проведения соответствующего ремонта, а только для наиболее полного представления о техническом состоянии здания и учета этого состояния в размере стоимости.

При этом, при визуальном осмотре не возможно определить реальную величину износа таких конструктивных элементов как фундамент, перекрытия, стены, т.к. определяется только их внешнее состояние.


В целях обеспечения объективности расчетов, при согласовании результатов Оценщик использовал метод анализа иерархий.

Метод анализа иерархий для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов оценки

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения выражаются численно.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели - определение рыночной стоимости), через промежуточные уровни-критерии (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными подходами). Существует несколько видов иерархий, самые простые - доминантные. Дальнейшее рассмотрение ограничено доминантными иерархиями.

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

- какой из них важнее или имеет большее воздействие;

- какой из них более вероятен.

При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив - какая из них наиболее вероятна.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Сравнительно длительная, даже при применении ЭВМ, процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть A1...An - множество из n элементов, тогда W1...Wn - соотносятся следующим образом:


A1

An

A1

1

.

W1/Wn

...

...

1

An

Wn/W1

...

1


Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:



A1

A2

...

An



A1

1

W1/W2

...

W1/Wn

X1 = (1*(W1/W2)*...*(W1/Wn))1/n

BEC (A1) = X1 / Xi

A2

W2/W1

1

...

...

...

...

...

...

...

1

...

...

...

An

Wn/W1

...

...

1

Xn = ((Wn/W1)*...*(Wn/Wn-1)*1)1/n

BEC (An) = Xn / Xi






Xi



Приоритеты синтезируются начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

Приоритеты синтезируются начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.


Согласования результатов в виде иерархии строится следующим образом:

Рыночная стоимость

А

Б

В

Г

Рыночная стоимость, полученная по затратному подходу

Рыночная стоимость, полученная по сравнительному подходу


Рыночная стоимость, полученная по доходному подходу















Верхний уровень - цель: определение рыночной стоимости.

Промежуточный уровень - критерии согласования. В качестве критериев согласования выбраны следующие параметры:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Нижний уровень - набор альтернатив: результаты, полученные различными подходами оценки.

  1. Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев:


А

Б

В

Г

Вес критерия

А

1

9

9

9

5,20

0,70

Б

0,11

1

7

7

1,52

0,20

В

0,11

0,14

1

3

0,46

0,06

Г

0,11

0,14

0,33

1

0,27

0,04

Сумма

7,45

1,00


  1. Сравнение результатов, полученных сравнительным (С), и доходным (Д) подходами для каждого критерия согласования.


  1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца(А)

Физический износ определенный методом срока жизни

Физический износ определенный методом УОТС

Вес метода по критерию А

Физический износ определенный методом УОТС

1

7

2,65

0,88

Физический износ определенный методом срока жизни

0,14

1

0,37

0,12

Сумма

3,02

1,00


  1. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (Б)



Физический износ определенный методом срока жизни

Физический износ определенный методом УОТС


Вес метода по критерию Б

Физический износ определенный методом УОТС

1

5

2,24

0,83

Физический износ определенный методом срока жизни

0,20

1

0,45

0,17

Сумма



2,69

1,00


  1. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания (В)


Физический износ определенный методом срока жизни

Физический износ определенный методом УОТС


Вес метода по критерию В

Физический износ определенный методом УОТС

1

7

2,65

0,88

Физический износ определенный методом срока жизни

0,14

1

0,37

0,12

Сумма



3,02

1,00


  1. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) (Г)


Физический износ определенный методом срока жизни

Физический износ определенный методом УОТС


Вес метода по критерию Г

Физический износ определенный методом УОТС

1

7

2,65

0,88

Физический износ определенный методом срока жизни

0,14

1

0,37

0,12

Сумма



3,02

1,00


  1. Определение итогового значения весов каждого подхода


А

Б

В

Г

Итоговое значение весов для каждого подхода


0,70

0,20

0,06

0,04


Физический износ определенный методом УОТС

0,88

0,83

0,88

0,88

0,87

Физический износ определенный методом срока жизни

0,12

0,17

0,12

0,12

0,13

Сумма

1,00


Итоговый показатель физического износа рассчитывался по формуле:

Физический показатель износа весовая показатель износа весовая

износ = по методу срока жизни * доля + по методу УОТС * доля

(руб.) (руб.) метода (%) (руб.) метода (%)





Расчет значения физического износа для объекта оценки представлен в таблице №14.

Таблица №14

Объект оценки

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое, Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

Наименование показателей

Обозначение

Ед.изм

Значение

Год постройки

2007

Хронологический возраст здания

ХВ

лет

7,00

Срок физической жизни

ФЖ

лет

50,00

Физический износ определенный методом срока жизни

Иф

%

14,00%

Весовая доля метода

*

*

0,13

Физический износ определенный методом УОТС

Иф

%

20,00%

Весовая доля метода

*

*

0,87

Итоговое значение физического износа

Иф

%

19,22%

Объект оценки

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое., Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

Наименование показателей

Обозначение

Ед.изм

Значение

Год постройки

2007

Хронологический возраст здания

ХВ

лет

7,00

Срок физической жизни

ФЖ

лет

100,00

Физический износ определенный методом срока жизни

Иф

%

7,00%

Весовая доля метода

*

*

0,13

Физический износ определенный методом УОТС

Иф

%

20,00%

Весовая доля метода

*

*

0,87

Итоговое значение физического износа

Иф

%

18,31%

Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

Наименование показателей

Обозначение

Ед.изм

Значение

Год постройки

2007

Хронологический возраст здания

ХВ

лет

7,00

Срок физической жизни

ФЖ

лет

100,00

Физический износ определенный методом срока жизни

Иф

%

7,00%

Весовая доля метода

*

*

0,13

Физический износ определенный методом УОТС

Иф

%

30,00%

Весовая доля метода

*

*

0,87

Итоговое значение физического износа

Иф

%

27,01%

Объект оценки

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

Наименование показателей

Обозначение

Ед.изм

Значение

Год постройки

2007

Хронологический возраст здания

ХВ

лет

7,00

Срок физической жизни

ФЖ

лет

100,00

Физический износ определенный методом срока жизни

Иф

%

7,00%

Весовая доля метода

*

*

0,13

Физический износ определенный методом УОТС

Иф

%

60,00%

Весовая доля метода

*

*

0,87

Итоговое значение физического износа

Иф

%

53,11%

Объект оценки

Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м.

Наименование показателей

Обозначение

Ед.изм

Значение

Год постройки

2007

Хронологический возраст здания

ХВ

лет

7,00

Срок физической жизни

ФЖ

лет

10,00

Физический износ определенный методом срока жизни

Иф

%

70,00%

Весовая доля метода

*

*

0,13

Физический износ определенный методом УОТС

Иф

%

60,00%

Весовая доля метода

*

*

0,87

Итоговое значение физического износа

Иф

%

61,30%


ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС - обесценение объекта в связи с несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.


ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС подразделяется на устранимый и неустранимый.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционально износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определять с двумя способами:

- капитализацией потерь в арендной плате;

- капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке

В ходе осмотра у объекта оценки не выявлены признаки неустранимого функционального износа.


ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации; накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости; изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализация потерь в арендной плате;

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни.

В ходе определения стоимости у объекта оценки не были выявлены признаки внешнего (экономического) износа.


Определение стоимости воспроизводства объекта оценки

Стоимость воспроизводства представляет собой показатель, полученный от корректировки восстановительной стоимости конкретного объекта оценки на процент соответствующего ему показателя совокупного накопленного износа


Совокупный накопленный износ по объекту оценки определяется по формуле:

Совокупный

накопленный = (1 - (1- Физ. износ %,/100) *(1 - Экон. Износ %,/100)*(1 - Функц. Износ %,/100) *)*100

износ





Стоимость воспроизводства объекта оценки определяется по формуле:

Стоимость = Затраты на * (1 - Совокупный износ)

воспроизводства воспроизводство





Итоговый расчет стоимости воспроизводства объекта оценки с учетом совокупного износа представлен в Таблице №15

Таблица №15

Восстановительная стоимость, руб.

Виды износа

Совокупный износ (руб.)

Итого стоимость объекта оценки с учетом всех видов износа (руб.)

Физический износ, %.

Экономический износ, (%)

Функциональный износ, %

Совокупный износ, %

Объект незавершенный строительством склад-магазин, назначение: нежилое., Площадь общая застройки 943,90 кв.м., инвентарный номер 6665596, Литер: АЛА

36 917 444,97

19,22%

0,00%

0,00%

19,22%

7 095 532,92

29 821 912,05

Объект незавершенный строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое., Площадь общая 2 713,70 кв.м., Литер: АЛБ

17 994 111,82

18,31%

0,00%

0,00%

18,31%

3 294 721,87

14 699 389,95

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 2 001,40 кв.м., Литер: АЛВ

27 796 130,89

27,01%

0,00%

0,00%

27,01%

7 507 734,95

20 288 395,93

Объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, Площадь общая 781,30 кв.м., Литер: АЛД

3 000 923,43

53,11%

0,00%

0,00%

53,11%

1 593 790,43

1 407 132,99

Здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое. Площадь общая 83,79 кв.м.

806 608,84

61,30%

0,00%

0,00%

61,30%

494 451,22

312 157,62


Стоимость единого объекта недвижимости, определяемая в рамках затратного подхода, равна сумме стоимости земельного участка и стоимости улучшений на этом участке.


9.3.1. Определение стоимости земельных участков расположенных под объектами недвижимости

НДС

В соответствии с п. 3, ст. 149 НК РФ реализация земельных участков, а также долей в них не подлежит обложению НДС.

В соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость с 01.01.2005 на основании Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ.

В соответствии с п.п. 17 п. 2 ст. 149 Налогового Кодекса РФ арендная плата за право пользования земельным участком освобождена от налогообложения налогом на добавленную стоимость.


Методика оценки земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. В данном случае оцениваемый участок удовлетворяет потребности Пользователя.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Оценка рыночной стоимости земельных участков производится в соответствии с:

1. «Методическим руководством по оценке№2 (МР2). Оценка стоимости интересов (прав) аренды.» ССО РОО 3-02-2005.

2. "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными постановлением Минимущества России от 07.03.02 г. №568-р.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Выбор применяемых методов осуществляется исходя из имеющейся у Оценщика информации.


9.3.1.2. Определение стоимости земельного участка в рамках затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо на замещение объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Затратный поход применяется, когда существует возможность заменить объект другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устаревание, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход, отражает позицию продавца на рынке, полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов, для которых не существует сложившегося рынка, поскольку позволяет оценить совокупность затрат на воспроизводство оцениваемых объектов.

В условиях сложившегося рынка стоимость объекта, определенная затратным методом, близка к значениям, полученным иными методами, поскольку рыночные факторы корректируют стоимость объекта вторичного рынка в сторону реальных затрат на воспроизводство объекта, аналогичного оцениваемому, т. е. повторяющего все его особенности и недостатки.

Затратный подход - способ оценки недвижимости, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию объекта с учетом всех видов износа. Затратный поход основан на принципе замещения, а также на принципе наилучшего и наиболее эффектив­ного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целях анализа земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений. Получен­ная затратным подходом оценка более подходит к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наи­более целесообразным и даже единственно возможным. К таким ситуациям можно например от­нести:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений.


Выводы:

1. Земля является естественным ресурсом, поэтому согласно общепринятой практике затратный подход при­меняется лишь в части оценки находящихся на нем улучшений - зданий, строений, сооружений.

По этим основаниям затратный поход при определении стоимости земельных участков не применяется.


9.3.1.3. Определение стоимости земельного участка в рамках доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов, с малыми рисками и, главным образом, в случаях «системной оценки», т.к. только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектами оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков применим, когда рынок и доход нестабильны и когда объекты оценки находится в стадии строительства или реконструкции.

Как правило, при оценке стоимости земельных участков в рамках доходного подхода используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка.

Выбор применяемых методов осуществляется исходя из имеющейся у Оценщика информации.

Оценщик не обладает достоверной информацией о ставках аренды за использование земельных участков, аналогичных объектам настоящей оценки. Соответственно Оценщик не имеет возможности достоверно определить ожидаемые доходы от использования объектов оценки

Принимая во внимание весомость приведенного выше аргумента, Оценщик принял решение определение стоимости земельных участков доходным подходом не проводить.


9.3.1.4. Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и максимальное конструкторско-технологическое сходство), определяющим его стоимость.

Сравнительный поход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Данный подход применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном подходе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов, после чего цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

  • Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

  • Отбор информации с целью повышения её достоверности и получения подтверждения того, что совершённые сделки произошли в свободных рыночных условиях.

  • Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

  • Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены сравниваемых объектов.

  • Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей (в условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей).

Любое отличие условий продаж сравниваемого объекта от рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе в виде внесения корректировок в цену аналога. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

При сборе информации о предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки и проведении отбора информации с целью повышения её достоверности необходимо определять однородность такой выборки.

Основные положения данного подхода и порядок его применения изложены в разделе 10.2 настоящего Отчета

В настоящем отчете стоимость земельного участка определялась методом сравнения продаж.


Метод сравнения продаж

Последовательность действий при методе сравнения продаж изложена в Разделе 9.1. настоящего Отчета, подраздел «Метод сравнения продаж».

- корректировка на местоположение - корректировка применялась с использованием установленных Постановлением Правительства Омской области N 179-п от 29 октября 2008 г. «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДО РАЗГРАНИЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ И РАСПОЛОЖЕННЫХ В ГОРОДЕ ОМСКЕ», оценочных зон (подзон) и значений базовой ставки арендной платы за земельные участки (руб./кв.м в год).

Применение нормативных данных при определении величины данной корректировки, Оценщик считает правомерным, т.к.:

1. На дату оценки, не существует других официальных, утвержденных документов, кроме вышеуказанного документа, о делении г. Омска на оценочные зоны, с указанием точных их границ;

2. При расчете корректировки абсолютные величины используются опосредованно, в процентах соотношения значений оценочных зон, и определяется лишь «вектор» корректировки

Выписка из Постановления Правительства Омской области N 179-п от 29 октября 2008 г. с указанием зон и значений базовой ставки для объекта оценки объектов аналогов представлена ниже.


N оценочной зоны

N оценочной подзоны

Описание границ оценочных зон и подзон

Значение базовой ставки арендной платы за земельные участки (руб./кв.м в год)

10

1004

Ул. Сенной Тупик от ул. Индустриальной до ул.Промышленной - ул. Промышленная от ул. Сенной Тупик до ул. 5-й Кордной - ул. 5-я Кордная от ул.Промышленной до юго-восточной границы пос.Кордный -юго-восточная граница пос. Кордный от ул. 5-й Кордной до юго-западной границы ФГУП "ПО "Полет" - юго-западная граница ФГУП "ПО "Полет" от юго-восточной границы пос. Кордный до магистральной автодороги через Восточный промышленный узел - магистральная автодорога через Восточный промышленный узел от юго-западной границы ФГУП "ПО "Полет" до ж.д."Омск - Новосибирск" - ж.д. "Омск - Новосибирск" от магистральной автодороги через Восточный промышленный узел до западной ветви ж.-д. кольца вокруг водоема направлением на станцию "Комбинатская" - ж.д. на станцию "Комбинатская" по ул. Рельсовой от ж.д. "Омск- Новосибирск" до Космического просп. - Космический просп. от ж.-д. переезда до ул. Индустриальной - ул.Индустриальная от Космического просп. до ул. Сенной Тупик


80,85

10

1001

Магистральная автодорога через Восточный промышленный узел от ул. 1-й Учхозной до юго-западной границы Восточного кладбища - юго-западная граница Восточного кладбища от магистральной автодороги через Восточный промышленный узел до створа ул. Пархоменко - створ ул. Пархоменко, ул. Пархоменко до Космического просп.- Космический просп. от ул. Пархоменко до ул.Дементьева - ул. Дементьева от Космического просп. до ул. 3-й Разъезд - ул. 3-й Разъезд от ул. Дементьева до ул. 1-й Заречной - ул. 1-я Заречная от ул. 3-й Разъезд до ул. 1-й Учхозной - ул. 1-я Учхозная от ул. 1-й Заречной до магистральной автодороги через Восточный промышленный узел


90,72

10

1001

Магистральная автодорога через Восточный промышленный узел от ул. 1-й Учхозной до юго-западной границы Восточного кладбища - юго-западная граница Восточного кладбища от магистральной автодороги через Восточный промышленный узел до створа ул. Пархоменко - створ ул. Пархоменко, ул. Пархоменко до Космического просп.- Космический просп. от ул. Пархоменко до ул.Дементьева - ул. Дементьева от Космического просп. до ул. 3-й Разъезд - ул. 3-й Разъезд от ул. Дементьева до ул. 1-й Заречной - ул. 1-я Заречная от ул. 3-й Разъезд до ул. 1-й Учхозной - ул. 1-я Учхозная от ул. 1-й Заречной до магистральной автодороги через Восточный промышленный узел


90,72

34

-

Резервные территории для развития усадебной застройки Левобережного района: Тюкалинский тракт (ул.Волгоградская) - граница территории аэропорта - граница коммунальной зоны - ж.-д. магистраль "Омск -Тюмень" - створ ул. 1-й Любинской до Тюкалинского тракта

72,24


Значение корректировки определяется по формуле:


Км = Ср. знач. Базовой ставки, руб./кв. м цен. зоны объекта оценки - Ср. знач. Базовой ставки, руб./кв. м цен. зоны объекта аналога

Ср. знач. Базовой ставки, руб./кв. м цен. зоны объекта оценки


Остальные корректировки и их значения применяемые при расчетах изложены в разделе «8.4. Наименования и значения применяемых корректировок по ценобразующим факторам» настоящего Отчета.

Значение корректировки определяется как разность значений указанных в таблице между объектом оценки и объектом аналогом


В дальнейшем, после внесения корректировок и проведения расчетов, Оценщиком осуществляется следующее:

а) определяется валовая коррекция в процентах в %% от начальной цены, без учета корректировки на уторговывание

б) определяется рейтинг (приоритет) объекта аналога по валовой коррекции;

в) определяется д